Как купить квартиру на стадии котлована в Москве

Мы решили продать жилье сами, прошли суды и все на свете. Но нам так и не перерегистрировали квартиру. Те, кто не оформлял собственность на первый уровень, позже оформили все сразу. В итоге нашлись рисковые ребята, которые взяли нашу квартиру, выяснив, что неоформленный этаж ничем им не грозит. Но цену мы снижали и снижали. Результат — купили на пустом месте за 2 млн, продали готовую с ремонтом за 1,5 млн, потеряв около 500 тысяч.

В 2011 году мне было 18 лет, я уже хотел жить отдельно от родителей. Тогда мне понравился вариант в Московской области, который должны были сдать к концу года. Я сложил все родительские и свои — еле накопленные — деньги и жил мечтой, что вот-вот перееду. Через полгода решил проверить стадию готовности объекта и понял, что меня «надолбали» как лоха.

Через год — на два года позже — нам все-таки сдали квартиру целиком и даже сделали очень симпатичный ремонт. Но за это время снова все изменилось. Чтобы ездить на работу к 8, сестре надо было выезжать в 5. Да и она не планировала жить в чистом поле одна: сестра не водит машину и не может — из-за зрения. Мы решили продать злополучную квартиру и купить жилье в другом месте. Вот тут и выяснилось, что сделать это почти невозможно, потому что оформлен только первый уровень, а переделать документы на квартиру целиком нельзя.

Пока дом строили и откладывали, в семье сестры случились изменения: она дожидалась сдачи уже одна в съемном жилье. С опозданием на год дом все-таки построили. Хотя при его приеме мы увидели совершенно голые стены и главное — отсутствие второго уровня. Нам сказали, что все достроят, а тем, кто не примет, достроят позже всех. И мы приняли. Даже оформили собственность на нижний уровень размером 18,9 м 2 . Нам пообещали, что, когда построят верхний уровень, оформят документы на всю квартиру и сделают ремонт, так как мы его оплатили.

Домик начали строить. Должны были сдать через год, ведь там всего четыре этажа, но сроки постоянно переносили, хотя понемногу строили. Потом у нас появились деньги после продажи квартиры бабушки. Купили мне однокомнатную в Подмосковье, а оставшиеся средства отвезли туда же и поменяли студию сестры на двухуровневую евродвушку.

Новостройки на стадии котлована

Жилые дома строятся в несколько этапов. На самом раннем застройщик оформляет документацию и обустраивает стройплощадку. Затем наступает стадия котлована, когда подготавливается фундамент здания и его подземная часть. Следующая стадия – строительно-монтажные работы по возведению средних и верхних этажей. Когда сама коробка здания будет готова, строители перейдут к подключению инженерных коммуникаций, а затем к внутренней и наружной отделке здания.

Минусы. У покупки новостройки на котловане два существенных недостатка, и первый заключается в повышенных рисках. За те 1-2 года, что строится дом, у застройщика могут возникнуть финансовые трудности, из-за которых придётся «заморозить» строительство. Второй недостаток в том, что при покупке квартиры на котловане дом ещё нельзя увидеть своими глазами, и проект приходится оценивать по документам, чертежам планировок и 3D-моделям.

Жильё в столице отличается высокими ценами, поэтому покупка новостройки на котловане в Москве – реальный способ сэкономить свой бюджет. В последние годы на рынок мегаполиса выходит большое количество проектов, поэтому подобрать квартиру на котловане в Москве можно всегда.

Как купить квартиру на стадии котлована

Умышленное банкротство, халатность девелопера, форс-мажор – с подобными ситуациями при таком вложении столкнуться реально. Жилой дом строится несколько лет, и фирма может обанкротиться непредвиденно, просто из-за сложной экономической ситуации. Тогда придется решать вопрос с возвратом денег.

Для многих семей приобретение жилья в строящемся доме по договору долевого участия – единственная возможность обзавестись собственной жилплощадью. Самые экономные покупатели интересуются, как купить квартиру на стадии котлована, ведь такие квадратные метры продаются очень дешево. Как правило, их стоимость на 30-40% меньше, по сравнению с объектами на вторичном рынке.

Интересуют и условия инвестиционного контракта. Там прописываются условия для ввода новостройки в эксплуатацию. Нужно относиться осторожно к проектам, где местная администрация обязывает застройщика, например, организовать детские сады, школы, прочую инфраструктуру. Тогда ожидание ключей может затянуться надолго.

Самый распространенный способ, который практикуют нечестные компании – заключение предварительного договора по купле-продаже вместо стандартного ДДУ. Эта бумага не предполагает оплату. Чтобы получить ее, аферист требует дополнительное соглашение на приобретение векселя по стоимости, равной цене жилья. Его подписание не дает покупателю никаких прав собственника.

Узнать о будущей постройке можно из проектной декларации. Там написано финансовое состояние компании, запланированные даты окончания и сдачи, размещены правоустанавливающие бумаги. Лучше не покупать квартиру, если земля находится в краткосрочной аренде или по безвозмездному пользованию.

Даже если удастся избежать задержки строительства и банкротства, квартиру все равно придется ждать достаточно долго. По словам генерального директора «МИЭЛЬ-Новостройки» Натальи Шаталиной, средний срок строительства многоэтажного панельного дома составляет около одного года, на строительство дома по монолитной технологии уходит порядка полутора – двух лет. «Однако требуется дополнительное время на подведение инженерных коммуникаций, что зачастую приводит к увеличению сроков строительства и даже их срыву. Так, в большинстве столичных новостроек задержка ввода в эксплуатацию происходит по вине ресурсоснабжающих организаций», — говорит Андрей Колочинский. Если квартира покупается с отделкой, то застройщику потребуется время на ремонт. Корпуса с отделкой обычно сдаются на два-три месяца позже остальных.

Допустим, квартира в новостройке покупается за 6 млн рублей, на первоначальный взнос есть 3 млн. В ипотеку под 10% покупатель берет еще 3 млн. При сроке кредита 20 лет ежемесячный платеж, согласно ипотечному калькулятору IRN.RU, составит примерно 29 000 рублей. Еще около 30 000 рублей уйдет на аренду. За три года человек потратит чуть более 1 млн рублей на аренду, еще миллион уйдет на выплату ипотеки за квартиру, которой еще, по сути, нет. Теперь представим, что человек покупает аналогичную квартиру, но в готовом доме, на 15% дороже, то есть за 6,9 млн рублей. В этом случае его ежемесячный платеж составит 37 600 рублей, а тратить деньги на аренду вовсе не придется.

Правда, нужно иметь в виду, что более высокий платеж сохранится на весь период ипотеки, так что переплачивать придется не только во время стройки. За весь срок кредита переплата составит 5,1 млн против 3,9 млн. То есть покупатель сэкономит 1 млн на аренде, но потратит на 1,2 млн рублей больше за весь срок ипотеки. Сократить переплату можно, если делать досрочные погашения. Можно на эти цели отдавать деньги, которые могли бы быть потрачены на аренду. Тогда траты в первые годы окажутся сопоставимыми, но можно будет избежать рисков и нервов, связанных с ожиданием окончания строительства.

По подсчетам «Метриум», в среднем по рынку доля квартир на котловане по всем сегментам составляет 30%, только в массовом сегменте – 44%. Как рассказали в компании «Бест-Новострой», вместе с Новой Москвой на этапе «строительство не начато» и на «нулевом цикле» предлагаются квартиры в 183 корпусах в составе 77 проектов. Кроме того, в Большой Москве на этапе котлована реализуется 15 проектов с апартаментами.

Вас может заинтересовать :  Срок уплаты налога по усн за 3 квартал 2023

При расчетах мы брали средний показатель роста стоимости в 15%. Однако надо иметь в виду, что цены по мере строительства могут вырасти не только сильнее (как в обозначенных выше примерах), но и заметно меньше среднего, а то и вовсе просесть. В этом случае выгода от покупки на котловане сводится на нет.

Как купить квартиру на стадии котлована в Москве

Самое важное при покупке жилья на стадии котлована – выбор надежной строительной компании. В Москве компаний очень много, поэтому очень важно постараться избежать компаний-мошенников. Для этого важно изучить рейтинг застройщиков в Интернете, изучить на сайте строительного Министерства сведения о недобросовестных исполнителях и прочее.

Покупка жилья в не возведенной новостройке – явление частое, особенно в столице и других крупных городах. Это наиболее выгодный вариант для тех, у кого уже есть жилое помещение, кто готов ждать некоторое время и любит наблюдать за процессом строительства своего жилья. Поэтому многих интересует, как купить квартиру на стадии котлована в Москве.

  • отклонение от плана строительства в сторону увеличения срока;
  • использование некачественных материалов, приводящее к несоответствию жилого помещения стандартам;
  • потеря денежных средств, если застройщик оказался мошенником или стал банкротом.
  • устав, свидетельство о регистрации и прочие сведения учредительного характера;
  • проект дома (включая декларацию и прочие документы);
  • строительное разрешение;
  • лицензия и допуск СРО;
  • контракт на получение инвестиций;
  • документы, дающие право на находящуюся под домом землю;
  • экономическое и техническое обоснование жилищного проекта;
  • документы за трехлетний период бухгалтерского типа;
  • договор страхования.
  1. Посмотреть сайт компании.
  2. Изучить отзывы о ней на сайтах и форумах, проверить репутацию.
  3. Посетить недавно построенные компанией объекты и поговорить с жильцами.
  4. Посмотреть период работы в строительной сфере.
  5. Изучить, сколько домов было построено и сдано.
  6. Были ли отсрочки в сдаче домов и на сколько.

«В среднем в Московском регионе мы видим следующую структуру себестоимости проекта. Основная часть расходов (около 55%) приходится на строительно-монтажные и отделочные работы, около 20% составляют затраты на приобретение земли, получение разрешений и т. д. Расходы на устройство внешних инженерных систем занимают порядка 8%, а затраты на подключение к ним – 4%. Еще 4% приходится на расходы на подготовку строительной площадки», — добавляет Надежда Коркка.

«Продолжительность работ на этапе котлована зависит от гидрогеологических изысканий, окружающей застройки, высотности здания и других факторов. Самым долгим этапом в строительном цикле является устройство несущих и ограждающих конструкций здания, а также фасадные работы», — подчеркивает Ксения Юрьева.

Если вкратце, то её «фишка» заключается в том, что деньги дольщиков идут не напрямую в «карман» застройщика, а аккумулируются на спецсчете эскроу в банке и хранятся там ровно до того момента, пока застройщик не исполнит свои обязательства перед покупателем, то есть, пока он не сдаст дом в эксплуатацию.

Одни считают, что чем раньше купишь квартиру в новостройке, тем выгоднее она обойдется. Другие — что покупать квартиру на стадии котлована это слишком рисковое мероприятие, ведь есть шанс остаться и без денег и без квартиры, если вдруг девелопер остановит стройку.

«Максимальные затраты в структуре проекта приходятся на прокладку и монтаж внешних и внутренних коммуникаций, а также на строительно-монтажные работы, в том числе на подготовительный этап строительства, так называемый «нулевой цикл», состоящий из подготовки строительной площадки, земляных и фундаментных работ – это порядка 20% от общего объема инвестиций в проект», — рассказывает Борис Лесков.

Поймать на старте: новостройки Москвы на стадии котлована

Во втором квартале 2023 года на рынок новостроек Москвы вышло 11 новых проектов, среди них три объекта — в комфорт-классе, пять — в бизнес-классе, три — в премиум-классе. Наиболее привлекательная стоимость квадратного метра представлена в проекте «Движение» от ГК ФСК (129 тыс. рублей), но это апартаменты. Среди квартир самый приятный ценник у ЖК «Вестердам» от компании «Интеко» — 163 тысячи рублей за «квадрат». Причем проект расположен в ЗАО, считающемся одним из самых благоприятных по многим параметрам округов столицы. Там же представлен замыкающий тройку по цене проект «Манифест» от компании «Красные зори». В этом ЖК бизнес-класса средняя цена «квадрата» — 203 тысячи рублей.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова выделяет еще один не так давно вышедший проект в ЗАО — Stellar City от группы «Ташир», строящийся в Можайском районе, на Сколковском шоссе. В состав Stellar City входят 7 жилых корпусов, ДОУ, школа. Предусмотрены коммерческие помещения на первых этажах и подземные паркинги, будут организованы «дворы без машин» с элементами ландшафтного дизайна. Жилой комплекс строится рядом со Сколковским шоссе — ближе всего к нему находится станция метро «Молодежная» (5 км), также неподалеку проходит ветка МЦД-1. В первом корпусе реализуются квартиры без отделки, в последующих домах запланировано предложение как с полной, так и с предчистовой отделкой. Метраж предлагаемых лотов варьируется от 30,6 до 79,6 кв. м, а стоимость предложения на старте продаж составила от 3 до 10,3 млн рублей. Уровень средневзвешенной стоимости квадратного метра — 113,5 тыс. рублей. Срок сдачи запланирован на I квартал 2023 года.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» среди новинок этого лета выделяет ЖК RiverSky от компании «Инград». Это комплекс бизнес-класса, расположенный в Даниловском районе ЮАО. Здесь предлагаются квартиры площадью 37–122 кв. м по цене от 8,9 млн рублей.

Для ЗАО здесь демократичные цены (в среднем цена квадрата по округу в этом классе — 205 тыс. рублей, а в проекте, напомним, — 163 тыс. рублей). За 7,7 млн рублей в этом ЖК можно купить уже двухкомнатную квартиру (52 кв. м), так что можно рассмотреть вариант покупки для собственного проживания. Сравнительно низкий уровень стартовых цен означает, что в будущем жилой комплекс будет быстро дорожать по мере роста строительной готовности, уверены аналитики «Метриум». Средняя стоимость квадратного метра к завершению реализации в комплексе может вырасти примерно на 30-35%. У ЖК неплохая транспортная доступность: рядом находится Аминьевское шоссе, до ТТК можно добраться всего за 17 минут. В 2023 году в пяти минутах ходьбы откроется станция Большой кольцевой линии «Аминьевское шоссе». Из минусов: отсутствие собственной социальной инфраструктуры и отделки от застройщика.

Наиболее привлекательный в плане цены вариант покупки квартиры — сделка на этапе котлована, когда условия самые интересные. И до недавнего времени выбор таких вариантов был весьма внушительный, но теперь доля новостроек на начальных стадиях строительства снижается. LIVING рассказывает о самых интересных новинках столичного рынка, где еще можно купить квартиру выгодно.

Цены на новостройки в Новой Москве высокие уже на старте продаж: на рынок вышло рекордное число проектов на стадии котлована

К концу первого полугодия 2023-го 40% квартир на первичном рынке Новой Москвы находятся в проектах на ранней стадии строительства, заявили аналитики «Метриум» . Это максимальное значение за всю историю местного рынка. Однако, говорят эксперты, на общий уровень цен это не повлияет, жилье еще на старте продаж продают по высокой стоимости.

Вас может заинтересовать :  Пособие На Ребёнка Мать Одиночка Самара

Как говорят в «Метриум» , всего на этапе котлована продается 4,3 тысячи квартир в Новой Москве. При этом предложение в почти завершенных и готовых для заселения домах сократилось. В локации только порядка 600 квартир продается в домах с разрешением на ввод в эксплуатацию, это 6% от всего рынка Новой Москвы.

«Большая часть новостроек на рынке Новой Москвы продается по новым правилам, и это могло стать одним из факторов быстрого роста цен здесь. Застройщики многих комплексов в Новой Москве теперь не зависят столь же сильно от краткосрочных колебаний спроса, как при непосредственном участии средств дольщиков в строительстве. Это создает предпосылку для дальнейшего повышения расценок или, по меньшей мере, не снижения их в период замедления активности клиентов на фоне завершения программы субсидирования ипотеки», — комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум».

Стоит поторопиться с покупкой квартиры на начальном этапе строительства, так как теперь приобретение недвижимости будет осуществляться через систему эскроу-счетов. Это означает, что деньги покупателей будут переведены банком застройщику после ввода дома в эксплуатацию. Эксперты полагают, что стоимость квартиры на старте проекта будет стоить заметно выше, чтобы к моменту ввода застройщику хватило лежащих на эскроу-счетах денег для покрытия всех расходов, в том числе по кредиту.

Из-за высокого спроса купить квартиру в готовой новостройке в Москве практически невозможно, так как они уже распроданы или в продаже остались неликвидные предложения. Покупатель вынужден приобретать квартиру у физических лиц, тем самым лишая себя выбора и более выгодных ипотечных ставок. Кроме того, стоимость жилья в готовых объектах на порядок выше. Например, покупка недвижимости эконом-класса в Москве на котловане обойдется в 3,5 млн. Это будет небольшая студия 25-26 кв.м. с отделкой в новостройке. 1-ю квартиру площадью 35 кв.м. можно купить от 4,7 млн на окраине Москвы. Цены вырастут минимум на треть на этапе завершения строительства жилого комплекса.

Но стоит помнить, что даже самые крупные и надежные игроки строительного рынка могут остановить стройку и начать процедуру банкротства. Совсем недавно начались проблемы у девелоперской компании Urban Group. Застройщик запустил и реализовал достаточно проектов в Московской области, взял на себя обязательства по достройке проектов обанкротившейся компании, вел активную рекламную кампанию, участвовал в отраслевых мероприятиях, но…

Одним из основных преимуществ покупки жилья на этапе котлована является возможность выбора среди большого количества квартир различной площади и планировки. На более поздних этапах строительства количество свободных квартир будет сокращаться, покупатели вынуждены будут довольствоваться не самыми удобными вариантами, причем по самой высокой цене.

Покупка квартиры в строящемся доме для многих семей – это единственная возможность обзавестись собственной недвижимостью. Такие квартиры стоят значительно дешевле, чем объекты на вторичном рынке. Поэтому в этой статье расскажем, как безопасно купить квартиру на этапе котлована в Москве.

Хочу купить квартиру на стадии котлована в Москве

К примеру, транспортная доступность новостроек в Раменском значительно выше, чем у таких же новостроек Люберецкого района. А будущий жилой район, который активно строится на Люберецких полях, куда десятилетиями сливалась московская канализация, и имеются два мусоросжигательных завода, вряд ли привлечёт сюда покупателей с большими деньгами. Как отмечают экологи, этот микрорайон рискует превратиться в ядовитое московское гетто для бедных.

Если Вас не привлекает перспектива пополнить ряды обманутых дольщиков, то репутацией застройщика нужно поинтересоваться заранее. Благо сейчас всю информацию можно нарыть в интернете, где приводятся и списки проблемных, и списки лучших новостроек Москвы, Новой Москвы и Подмосковья.

Нам рассказывают про удобные планировки новостроек, просторные квартиры и лоджии, про современные материалы и строительные технологии, а у людей банально нет денег на покупку недвижимости в Москве. Потому что, будь у рядовой семьи в кармане нужная сумма, она всяко предпочла бы лучше купить готовую квартиру сейчас, пусть в спальном районе, пусть не самой лучшей планировки, чем вложить деньги в строящийся объект и продолжать мотаться по съемным квартирам.

Обращайте внимание на дату регистрации ДДУ. Если разрыв между этой датой и временем получения договора на руки составляет больше недели, требуйте от застройщика расписку в том, что договор получен Вами такого-то числа, что убережёт Вас от начисления пени в случае просрочки платежа.

С прошлого года была начата электронная регистрация прав на недвижимость на портале Госуслуг. Для этого необходимо выйти на соответствующий сайт, заполнить электронную форму по заданному образцу, приложить документы в электронном виде и оплатить госпошлину. Срок регистрации прав при этом составит неделю, а срок постановки на кадастровый учёт – 5 дней (читайте об электронной регистрации прав не недвижимость ).

Если репутация застройщика «чиста» проверьте всю проектно-сметную документацию и все соответствующие разрешения на строительство. Уточните, работает компания по ФЗ-214, который дает хоть какие-то гарантии покупателю. Если да, то можно смело покупать квартиру у такого девелопера.

В договоре долевого участия, как и в договоре купли-продажи недвижимости, указываются все те же пункты, которые касаются самого объекта. Его характеристики (квадратура, планировка, материал, используемый для постройки, этаж и т.п.). Ценовые параметры, сроки окончания строительства, год ввода в эксплуатацию и т.д.

Так чем же выгодна покупка на первом этапе строительства? После того как разрешительные документы готовы застройщик открывает дополнительный офис на стройплощадке и начинает продавать будущие квадраты, которые можно увидеть только на бумаге. Но именно по этой причине девелопер может предложить цены на квартиры на стадии котлована на 30-40% ниже рыночной. Что не может не привлечь потенциальных покупателей.

В первую очередь стоит понять что этап «котлован» не имеет под собой прямое понимание «большой ямы». Это период строительства, когда застройщик оформляет документы на земельный участок и подготавливает стройплощадку под будущий жилой комплекс (обносит ее забором, при помощи спецтехники вырывает котлован, забивает сваи или кладет опалубку и заливает фундамент будущего дома).

Администрация в свою очередь не даст разрешение на застройку, если документы девелопера не в порядке. Это предусмотрено для защиты соинвесторов (покупателей). Так что необходимо понимать, если застройщик настаивает на заключении предварительного ДДУ, значит, допуска на строительные работы нет, а соответственно есть вероятность что строительство не будет закончено.

Нюансы и риски покупки квартиры на стадии котлована

Все данные о будущем строении содержатся в проектной декларации. Здесь прописываются кадастровые сведения, сроки окончания строительства и ввода в эксплуатацию, финансовое состояние застройщика, информация о правоустанавливающих документах.
Правоустанавливающими документами на землю могут быть договор долгосрочной аренды, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, подтверждающая, что земля в собственности застройщика. Не стоит покупать квартиру, если строительная компания пользуется участком на праве краткосрочной аренды или безвозмездного пользования.
В инвестиционном контракте нужно обратить внимание на условия, после выполнения которых дом будет введен в эксплуатацию. В документе местная администрация прописывает обязательства застройщика. К примеру, его могут обязать построить детские площадки, дорогу и прочие объекты инфраструктуры района. Без выполнения этих условий дом не будет передан собственникам.
Обязательно проверьте наличие всех требуемых разрешений и заключений государственной экспертизы. Если таких документов нет, значит, строительство не согласовано. В этих бумагах нужно сверить все сведения о застройщике с учредительными документами.

  • Учредительные документы.
  • Инвестиционный контракт.
  • Проектную документацию.
  • Проектная декларация.
  • Разрешение на строительство.
  • Правоустанавливающие документы на землю под строительство.
  • Бухгалтерскую документацию за три последних года.
  • Технико-экономическое обоснование проекта.
  • Страховой договор или договор поручительства.
  • Допуск СРО, лицензии.
Вас может заинтересовать :  Пособие По Потери Кормильца В 2023 В Московской Области

Регистрации ДДУ не произойдет, если ответственность застройщика не будет застрахована. Договор страхования может быть заключен с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования.
Договор страхования заключается на весь период строительства и два года после его завершения. Страховым случаем будет неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств застройщиком, если это подтвердится решением суда. Выгодоприобретатели по договору – участники долевого строительства.

Покупатель жилья наиболее защищен при оформлении ДДУ. Этот вид отношений подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Если застройщик предлагает оформить предварительный ДДУ или соглашение по иной форме, вероятно, что перед вами мошенник или у компании не все в порядке с документами.

ДДУ вступает в законную силу только после прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре. До этого момента перечисление денег на счет застройщика не допускается.
Если в процессе строительства сторонам потребуется внести изменения в ДДУ, это оформляется дополнительным соглашением. Оно также регистрируется.

Самым актуальным источником информации продолжают оставаться форумы дольщиков и их отзывы. На этих сервисах обычно вскрывается вся правда о застройщиках, особенно если были проблемы в процессе строительства: затягивание сроков, увеличение стоимости, дополнительные расходы. Там же можно найти сведения, как застройщик находил решения в конфликтных ситуациях.

Главный плюс в таком жилье заключается в возможности сэкономить. Стоит, правда, заметить, что квартиры ранних стадий уже не так дешевы, как раньше. Если несколько лет назад процент экономии достигал 35 пунктов, то сейчас едва ли дотягивает до 25.

Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве — также плохое решение. Перед тем, как вступить в эту организацию, нужно внести пай. Условия прописываются не в договоре, а в уставе. Если остановитесь на этом варианте, нужно быть предельно внимательным при изучении всех документов.

Также нужно удостовериться в том, что застройщик владеет той территорией, где планируется строительство многоквартирного дома. Большое значение имеет также целевое назначение земельного участка. В документах должен быть четко прописано, что земля предназначена для строительства конкретного дома. Необходимо убедиться и в законности приобретения участка, например, через торги.

Соглашение гарантирует покупателю максимальный уровень защиты. В случае срыва сроков, предоставление несоответствующего объекта недвижимости и других обстоятельств договор можно расторгнуть в одностороннем порядке. В документе также обозначаются гарантийные обязательства.

Можно спросить у компании, какими банками она аккредитована. Это, конечно же, не самый точный показатель, но все же может свидетельствовать о надежности застройщика, ведь банк также осуществляет его проверку прежде, чем аккредитовать. Оплату лучше производить безналичным способом.

Важно убедиться, что компания владеет той землей, где возводит дом, на что должно указывать свидетельство о праве собственности на землю. Более того, большое значение имеет целевое назначение земли. В документах должно быть указано, что данная территория предназначена для строительства жилого дома по указанному адресу. Если участок будет, например, сельскохозяйственного назначения, то для заселения в построенный дом понадобится длительное время. Не помешает убедиться в законности приобретения участка земли: если проводились торги, то это должно быть указано.

Отдельного внимания заслуживают дома, которые строятся при участии органов власти и являются публичным инвестиционным проектом. В этом случае, как правило, государство выдает застройщику место для строительства дома, а компания обязуется предоставить в собственность государственных органов определенные площади, которые указываются в предварительном протоколе распределения площадей. Важно убедиться, не переходит ли ваша квартира после строительства дома в собственность властей, что может повлечь за собой продажу этой квартиры без вашего ведома.

Практически половина квартир в новостройках продается до завершающего этапа строительства. Это объясняется существенной экономией средств, которая может достигать 25% и более. Но кроме заметной выгоды, такой способ приобретения недвижимости несет с собой и значительные риски. Что необходимо учесть, чтобы сделать выгодную покупку, не потерять свои средства и получить квартиру в указанные сроки?

Согласно упомянутому федеральному закону, построенный объект передается участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Договор долевого участия в строительстве регистрируется в Росеестре, а это гарантия отсутствия двойных продаж. Покупатель благодаря такому договору получает максимальный уровень защиты, и в случае невыполнения сроков или предоставления ему несоответствующей недвижимости может расторгать сотрудничество в одностороннем порядке. Застройщик, который продает квартиры по такому договору, проходит строгий контроль в государственных органах, поэтому информация о нем максимально прозрачна. В документе должны быть указаны сроки постройки дома, стоимость квартиры, указан адрес объекта и даны гарантийные обязательства.

Необходимо помнить, что стоимость отделки от застройщика примерно на треть ниже, чем при привлечении специалистов после окончательного оформления. Оценить качество жилья на фазе котлована можно только по проектам и презентациям. Это значит, что нельзя представить, как на самом деле будут выглядеть приобретенные метры.

При покупке жилья большинство выбирает микрорайоны с развитой инфраструктурой. По мнению экспертов, можно сэкономить 30-40% от стоимости, если купить квартиру на стадии котлована. Для застройщика это тоже выгодно, так как позволяет привлечь покупателей и снизить объем вложений. Подобная покупка наименее рискованна, если строится целый микрорайон, а компания крупная.

Кроме преимуществ, покупка жилья в многоэтажке на стадии котлована обладает и недостатками. В первую очередь — это риск передвижения сроков сдачи и возникновение финансовых затруднений у застройщика, способных поставить под сомнение возможность получить уже оплаченную площадь.
Перед принятием решения стоит учесть и другие минусы, например, вероятность ждать заселения несколько лет. Эксперты советуют не покупать жилье на стадии проекта, а при покупке на фазе котлована соблюдать некоторые правила, помогающие минимизировать риски:

Федеральным законом № 214 установлено, что продавать квартиры можно только после получения разрешения на строительство. На практике вполне реально найти компанию, которая сразу после приобретения участка оформляет предварительные договоры продажи или соглашения на бронирование. Это достаточно рискованно для покупателя, так как подобные документы нельзя зарегистрировать в Росреестре, что не исключает вероятность продажи одной площади нескольким желающим. Менее рискованна покупка на фазе котлована, так как дает возможность сэкономить и выбрать жилье по этажу, площади, планировке, виду из окон. Эксперты отмечают, что при строительстве крупных комплексов чаще всего «ранним» покупателям предоставляются скидки при полной оплате, покупке двух или более квартир, оформлении ипотеки. Общий объем скидки может составить 5%.

Жилье на стадии строительства может продавать инвестор (человек, купивший квартиру или несколько квартир раньше с целью продать, компания или несколько компаний, вложивших средства в строительство) либо застройщик. Если продавец застройщик, оформляется договор об участии в долевом строительстве согласно статье 4 закона № 214. Если жилье продает инвестор, заключается договор уступки прав по договору участия согласно статье 11 закона № 214.
В первом случае покупателю даются обязательства в обмен на его деньги в определенный срок предоставить в собственность жилье. У человека, покупающего его, есть право требовать исполнения договора. Деньги он вносит после регистрации договора в Росреестре.
Во втором случае продавец уступает право собственности покупателю. Оба документа относятся не к квадратным метрам, а к конкретной квартире. В соглашении должен быть указан этаж, номер, все параметры, цена, дата введения в эксплуатацию. Деньги покупатель вносит до регистрации договора. У продавца необходимо потребовать гарантийное письмо, обязующее вернуть средства, если регистрация невозможна.