Стоимость недвижимости в 2023 году

Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2023 год от

Но главным фактором роста цен на жилье в 2023 г., конечно, стала дешевая ипотека. Благодаря смягчению монетарной политики ЦБ упали ставки не только по депозитам, но и по кредитам. Например, в Сбербанке ипотечные ставки на готовое жилье в настоящее время стартуют с 7,3% годовых — при выполнении определенных условий. Человек «с улицы» может рассчитывать на кредит под 8-9%. А на рынке новостроек ипотека опустилась до революционных 6,5% и ниже за счет субсидий от государства, запустившего в конце апреля 2023 г. программу льготной ипотеки для поддержки стройотрасли.

По всей видимости, до конца 2023 г. спрос останется достаточно высоким: декабрь традиционно самый урожайный месяц на рынке недвижимости. Однако уже в начале 2023 г. разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей может достичь критических величин и спрос значительно сократится – как в 2023 г., после ажиотажа 2023 г.

В целом, ситуация на рынке недвижимости во второй половине 2023 г. очень напоминает конец 2023 г. Тогда не было никакой эпидемии, но также обвалились цены на нефть, Запад ввел санкции, обесценился рубль, произошел отток средств с банковских вкладов. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий рост цен – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2023 года». Вслед за которым последовал период спада: на вторичном рынке цены потом снижались в течение трех лет – см. обзоры за 2023-й, 2023-й и 2023 гг. – и в итоге вернулись на уровень 2013 г. То есть за три года цена метра просела на 10-15-20% в зависимости от сегмента. Новостройки «отпадались» быстрее, подешевев за 2023 г. сразу на 11,4%.

Ажиотаж на первичном рынке московского региона и снижение ставок по несубсидируемой ипотеке простимулировали рост спроса и на вторичное жилье. Вымывание самых дешевых лотов привело к росту цен и резкому сокращению экспозиции. По оценкам риелторов, к концу 2023 г. в массовых сегментах запросы покупателей три раза превысили объем ликвидного предложения. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2023 года».)

Вряд ли это приведет к обвалу цен. Скорее всего, на этот раз стагнация не превысит года, а цены откатятся назад не более чем на 5-10%, в основном за счет увеличения скидок и торга. Стоимость наиболее ликвидных объектов, скорее всего, вообще не упадет. Все-таки положение дел на рынке недвижимости сейчас не такое тяжелое, как в 2023 г.

Охлаждение спроса, но не стоимости: что ждет новостройки Москвы и области

В годовой динамике (по сравнению с I полугодием 2023-го) количество сделок оказалось выше почти в полтора раза (на 46,5%). Напомним, именно в I полугодии 2023-го рынок столкнулся с локдауном. Кроме того, большую часть времени застройщики работали без льготного кредитования — ипотека выдавалась под стандартные несубсидируемые проценты.

Более того, количество сделок в I полугодии 2023 года оказалось не рекордным в сравнении не только со второй половиной 2023-го, но и со II полугодием 2023-го, когда девелоперы активно выводили в продажу проекты, чтобы реализовывать их без открытия эскроу-счетов. Сейчас спрос ниже, чем во II полугодии 2023 года, на 2,2%.

В первой половине 2023 года наибольшее количество сделок по региону пришлось на апрель. В мае из-за длинных каникул этот показатель снизился на 20%. В июне — последнем месяце льготного ипотечного кредитования на прежних условиях — количество ДДУ относительно мая увеличилось только на 8,6%.

Для сравнения: во II полугодии 2023-го, когда также действовала льготная ипотека, в продажу вышло 56 новых проектов. Но по площади новые ЖК 2023 года (4,8 млн кв. м в 324 корпусах) сопоставимы с показателями II полугодия 2023-го (также 4,8 млн кв. м в 281 корпусе).

Отсутствию рекордов на первичном рынке во многом способствовал продолжающийся рост цен, который только усилился в мае–июне, то есть в последние недели действия льготной ипотеки на старых условиях. За год (относительно июля 2023-го) средняя стоимость «квадрата» в Московском регионе выросла на 25%, из них рост 14% пришелся на период с января по июнь 2023 года.

Как показывает практика, вторичное жильё сейчас пользуется повышенным спросом на рынке. Покупатели сметают вторичку любых форматов более менее приемлемую по состоянию и цене. Население страны не готово рисковать и поэтому охотно вкладывает кровные деньги в уже готовые комплексы эконом и комфорт класса (обделена вниманием лишь элитная недвижимость). Тем, кто всё ещё раздумывает над приобретением, рекомендую не откладывать покупку квартиры в долгий ящик – явно, что дешевле уже не будет! Цены на вторичную городскую недвижимость медленно, но уверенно идут вверх – комфортное ликвидное жильё неуклонно с каждым годом только дорожает.

  • Как будет развиваться отрасль в целом и её отдельные сегменты в недалёком будущем?
  • Стоит ли покупать квартиру уже сейчас или есть смысл подождать, а вдруг цены упадут?!
  • Какие инвестиционные проекты принесут максимальную разовую прибыль и куда вложить деньги для получения стабильного источника дохода?
  • За счёт чего и на сколько подорожают квартиры в Москве в 2023 году?

В целом же, как эксперт рынка недвижимости отмечаю смещение акцентов. Всё чаще люди стараются уединиться и самоизолироваться, а такими потребительскими качествами, отлично подходящими под нужды населения, обладает малоэтажное жильё и загородная недвижимость, правда, с разными степенями приватности. Но смею вас заверить, что за малоэтажками будущее! Это прекрасно понимают и крупные игроки отрасли — они чутко реагируют на наметившиеся тенденции. Не вооружённым взглядом заметен отток квалифицированных специалистов из центральных локаций на периферию. Трудоспособная экономически активная молодежь равномерно рассредоточивается по территории регионов страны – это во многом связано с удалённым режимом работы. Дорогие офисы в деловых кварталах стоят полупустыми. Вторичные квартиры, как синицы в руках, намного интереснее новостроек, как журавлей в небе. В долгосрочные прожекты клиенты верят неохотно и стараются обойти их стороной.

Первичному рынку, наверное, хуже всего придётся в следующем году. Покупательская способность резко снизилась. Не помогают реанимировать ситуацию ни уменьшение ключевой ставки и процентов по ипотеке, ни сумасшедшие скидки, ни регулярные специальные акции на квартиры от застройщиков. Жизненная ситуация не стабильная, а в таких условиях брать на себя долгосрочные финансовые обязательства может лишь умалишённый (да простят меня ипотечники). На данный момент, не существует абсолютно никаких предпосылок для стремительного подорожания новостроек.

Те, кто может это себе позволить, вместо ближних подмосковных домов и дач, покупают дальние зарубежные виллы и апартаменты. Соотечественники с большой охотой уезжают жить на сезонное или постоянное место проживания за границу. Данное направление на подъёме, фиксируется уверенный рост цен на заморское жильё. В рублёвом эквиваленте суммы будущих сделок растут как на дрожжах.

Вопреки прогнозам существенный рост цен (на 20-25% за год) не остановил спрос на первичном рынке Москвы и области. Основные причины этого — завершение ипотечной госпрограммы в действующем виде с 1 июля (многие покупатели поторопились воспользоваться прежними условиями) и стремление сохранить средства в квадратных метрах в период нестабильности».

Вас может заинтересовать :  Поправки принятые в 3 чтении по 228 в 2023 году

Ажиотажная осень 2023 года, когда квартиры сметались, не успевая выходить на рынок, привела к серьезным последствиям. «Объем предложения на рынке вторичной недвижимости Москвы истощен. Если до пандемии, в феврале-марте 2023 года, на рынке Москвы насчитывалось 55 тысяч квартир, то теперь — лишь 40 тысяч, — говорит главный аналитик МИЭЛЬ Екатерина Бережнова. — Стоимость, по которой выставляются квартиры, необоснованно завышена. Продавец, выходя на рынок, смотрит на «витрину» и завышает цену. В итоге каждая четвертая сделка происходит со скидкой».

Однако безвременно почившая ипотека под 6,5% недаром стала претенденткой на роль «первой скрипки» в интересе покупателей жилья. «Если в конце 2023 года рост доли ипотечных сделок составил 60%, то по итогам мая 2023-го при помощи жилищных займов было куплено 67% квартир», — продолжает Мария Литинецкая. Впрочем, вместе с увеличением спроса продолжилось сокращение предложения: в последние три месяца оно снизилось на 16,5%, за год — на 32,5%, — приводит цифры Роман Родионцев.

По данным директора по продукту компании MR Group Вадима Иванова, интерес со стороны инвесторов достигает от 30-35% до 50%, в зависимости от этапа реализации дома. «Основные тенденции полугодия — это, во-первых, высокий спрос на новостройки, который был особенно активным в период с марта по июнь, — говорит Вадим Иванов. — Даже май с десятидневными каникулами в этом году был для застройщиков периодом активного спроса.

Тенденция к минимизации метражей квартир и, соответственно, их стоимости наметилась еще в 2023 году, напоминает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова: «Если в первом квартале 2023 года средняя площадь в комфорт-классе была 55,5 кв. метра, то по итогам первого квартала 2023-го она составляла всего лишь 39,9 кв. метра». Еще один тренд в этой ценовой нише, нетипичный для покупателей недорогого жилья, — высокий спрос на готовые объекты.

С Александрой Белоус заочно поспорила Татьяна Школьная, которая напротив прогнозирует плавное охлаждение рынков. «В 2023-м году мы не ожидаем всплесков цен аналогичных тем, что были в 2023-м году, ни в Сочи, если не считать фактор сезонности, ни в других крупных агломерациях страны», — пояснила она.

Например, в США в 2023 году одним из рекордсменов по росту цен стал рынок недвижимости Майами (город на побережье Атлантического океана, с жарким, влажным летом и тёплой зимой). В России зеркальная ситуация: рекорды по ценам на жильё бьёт курортный город Сочи. Кроме того, из-за пандемийных ограничений поток туристов вырос, и некоторые захотели приобрести здесь недвижимость, рассказал «Секрету» Александр Иванов, ведущий аналитик федеральной компании «Этажи».

Льготная ипотека действует в России с весны 2023 года. Тогда власти решили поддержать строительную отрасль и граждан — и разрешили россиянам взять жильё в новостройках под 6,5% годовых. По оценкам правительства, сейчас на программу льготной ипотеки приходится более 90% всех кредитов на новостройки, а первоначальные взносы превысили 100 млрд рублей.

По словам эксперта, в России низкие ставки по депозитам и высокая волатильность на фондовом рынке вынуждают людей искать альтернативные варианты сбережений и инвестиций. В том числе — в недвижимость. Параллельно с этим рекордно низкие ставки по ипотеке и переход на удалёнку стимулировали многих россиян быстрее решиться на улучшение жилищных условий.

Хуже всего дела обстоят в Санкт-Петербурге, где в 2023 году площадь всех новых объектов составила всего 40% от годового ввода жилья. Сокращение предложения на фоне растущего спроса неминуемо приведет к резкому удорожанию квадратных метров в Северной столице, прогнозирует Белоус.

Россиян ждет рост цен на недвижимость: названы сроки

Специалист отметил, что стоимость жилья зависит от сезонов на рынке. По его словам, первый сезон начнется в сентябре и завершится в ноябре. Затем цены на недвижимость упадут. Второй сезон, подчеркнул эксперт, продлится с последних чисел февраля и до конца майских праздников.

Ранее аналитики агентства «Бон Тон» сообщили о резком подорожании жилья в Москве. Квартира комфорт-класса в столице обойдется в 13 миллионов рублей. Самые высокие цены на недвижимость можно встретить в Северо-Западном округе (18 миллионов рублей), низкие – в Зеленоградском административном округе (9,6 миллиона рублей).

Перегрев, пузырь, дефицит: что предсказали экономисты рынку недвижимости

Президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» Александра Белоус считает, что «огромный финансовый пузырь на рынке недвижимости уже надулся, в том числе из-за субсидируемой государством программы льготной ипотеки под 6% годовых».

«Во-первых, относительно 2023 года работает так называемый эффект низкой базы. Во-вторых, нельзя забывать про инфляцию, которая только по официальным данным снижает покупательскую способность рубля на 5% в год. А за последний год рубль ослаб более чем на 20% относительно доллара.

«На фоне массового сокращения доходов населения (по данным Росстата, россияне обеднели более с 2013 года более чем на 10%), высокого уровня продовольственной инфляции (13–14% только в первом полугодии), высокой долговой нагрузки и ряда других негативных факторов (включая резкий рост цен на стройматериалы, земельные участки и квадратные метры), можно говорить о признаках надвигающегося масштабного экономического кризиса», — цитирует издание эксперта. По ее словам, россияне массово вложили все имеющиеся у них сбережения (более 3 трлн рублей) в улучшение жилищных условий по программе льготной ипотеки, ещё около 1 трлн вложили инвесторы. Но теперь у почти 2/3 россиян вообще не осталось сбережений, вдобавок многие оказались не в силах обслуживать свои кредитные обязательства. И этом можно считать реальной угрозой масштабного экономического кризиса, который начнется с коллапса ипотечного рынка, как в США в 2007 году.

В-третьих, ключевая ставка за последние 5 лет упала практически втрое — дешёвый капитал в том числе и обеспечил рост инвестиций, прежде всего в жилом секторе», — аргументирует эксперт. По его мнению, пузыря нет, рынок «просто отреагировал на мягкую монетарную политику и снижение курса рубля в последние годы».

«Общая площадь строящихся многоквартирных домов составляет около 100 млн кв. м. тогда как два-три года назад она достигала около 130–140 млн кв. м. Поэтому можно говорить не о «пузыре», а о восстановлении строительного сектора, причем мы только в начале этого процесса», — размышляет участник рынка. Он обращает внимание, что ситуация во всех регионах разная.

Рынок недвижимости 2023

Заработать на росте цен можно через покупку квартиры в готовом доме или на этапе строительства. Плюсом прямых вложений в жилую недвижимость можно считать надежность. Минусом — необходимость высокого уровня компетенции инвестора, чтобы получить приемлемую доходность.

Поэтому облигации девелоперов рейтинговой категории ниже ruA и A(ru) представляют из себя актив, который подойдет далеко не каждому инвестору. Тем не менее приводим список выпусков, которые инвестор может рассмотреть при наличии соответствующего риск-профиля и интереса к данному классу бумаг.

В 2023 г. количество эмитентов может увеличиться, поскольку девелоперы, лишенные доступа к финансированию за счет средств дольщиков, все чаще прибегают к выпуску облигаций. По мнению специалистов Эксперт РА, в ближайший год в секторе может появиться 10–20 новых эмитентов с совокупным объемом выпусков до 30 млрд руб.

Лидер российского рынка по вводу жилья. Реализует проекты в 12 регионах страны, упор сделан на Москву и Московскую область. В I полугодии 2023 г. компания показала отличные финансовые результаты. Рост выручки составил 33%, EBITDA и Чистая прибыль увеличились более чем на 80%.

Выбор инструмента для инвестиций остается за инвестором, поскольку цели, горизонт инвестиций и риск-профиль у каждого свой. На наш взгляд, среднесрочно могут быть интересны акции ПИК и ЛСР. ПИК по итогам 9 месяцев 2023 г. имеет 77% ипотечных сделок в структуре продаж, ЛСР — 64%. При сохранении высокого спроса на недвижимость, эти компании выиграют больше остальных. Также обе компании могут стать выгодоприобретателями перехода отрасли на расчеты через эскроу-счета, нарастив свою долю.

Вас может заинтересовать :  Среднеотраслевые зарплаты по видам экономической деятельности 2023

Аналитики объяснили, почему выгодно инвестировать в жилье Санкт-Петербурга в 2023 году

В среднем в 2023 году цены на новостройки в Петербурге выросли примерно на 30 %, притом что «нормой» роста цен считают порядка 8–12 % в год, рассказал «ФедералПресс» президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Дмитрий Рубин. «Мы ожидаем продолжения роста цен и в 2023 году, однако не такого стремительного, как в 2023 году. Цены поднялись на 3 года вперед»,– отметил он.

По оценке главного эксперта аналитического центра ЦИАН Виктории Кирюхиной, в среднем стоимость квадратного метра жилья в 2023 году вырастет на 5–7 % (в целом по рынку). Как считает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко, увеличение цен на первичном рынке жилья продолжится, однако темпы замедлятся до 2–5 % в квартал.

Причиной замедления роста цен на жилье в 2023 году эксперты называют рекордную стоимость квадратного метра, которая была достигнута в 2023 году. «Прошлый год был рекордным по росту цен на жилье на первичном рынке Петербурга. В классе масс-маркет в городе 1 кв. м в среднем подорожал на 26 %, в пригородах – на 23 %. Мы видим, что цены уже достигли исторически высокого уровня, поэтому в текущем году мы не ожидаем такого же роста», – объясняет руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

Эксперты сходятся во мнении, что, даже несмотря на взлетевшие в 2023 году цены, в 2023 году вложения в квадратные метры Петербурга и ближайших пригородов в текущих рыночных условиях останутся выгодными. «В условиях экономической неопределенности недвижимость остается одним из самых стабильных инвестиционных инструментов. Этому способствуют волатильность рубля, введение налога на доходы физических лиц в размере 13 %, который будет взиматься с суммы процентов по вкладам суммой больше 1 млн рублей, а также снижение ключевой ставки Центробанка (что снизило доходность вкладов и сделало более привлекательным ипотечное кредитование)», – объясняет директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.

Эксперты сходятся во мнении, что льготная ипотека станет основным драйвером, разгоняющим цены на квартиры. Пик сделок с использованием ипотеки, отмечает Трошева, пришелся на конец лета и осень, но тем не менее доля ипотечных сделок (70 % в целом по рынку в декабре) превышает показатели стандартных периодов (60–65 %).

Жилая недвижимость 2023: тренды, цены, прогнозы, инвестиции

Уменьшение ставки по кредиту снижает не только его стоимость, но и ежемесячный платеж, это расширяет круг заемщиков, ипотека становится доступной людям, чей доход не позволял приобрести жилье в кредит, или же появляется возможность приобрести жилье большей площади, более комфортное, заметила Ольга Тумайкина.

В 2023 году доля ипотеки при покупке квартир на первичном рынке составляла примерно 40% от общего объема, а в 2023 году пропорция изменилась зеркально: доля ипотеки в таких сделках выросла до 60%, рассказал Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ). По его данным, количество выданных ипотечных кредитов по данным на март 2023 года за год выросло на 30%, а за два года – на 70%. Значительную долю этих кредитов составляло рефинансирование под более низкую ставку. Растет и доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья, если раньше она держалась на уровне 25%, то сейчас – около трети.

«Как консультант по инвестициям я всегда советую по возможности вложиться в жилье, – поясняет Ян Арт, главный редактор Finversia.ru – Могут спросить: зачем инвестировать в недвижимость, если есть фондовый рынок, где доходность существенно выше? Люди недооценивают значение ни с чем не сравнимой надежности такой инвестиции. На мой взгляд, инвестиции в недвижимость сохраняют свою актуальность, несмотря на живучие мифы про «пузырь на рынке недвижимости», о котором раньше очень много говорили: «Надо подождать, цены рухнут, московское жилье не может стоить таких денег». Безусловно, цены рухнут, как только другие города России станут более притягательными, чем Москва, и все дружно рванут, к примеру, в Волгоград. Пока мы видим, что цены на московское жилье на долгосрочном горизонте неуклонно растут».

Спикерами круглого стола стали Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК; Виктория Кирюхина, ведущий аналитик аналитического центра ЦИАН; Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ); Ян Арт, частный инвестор, главный редактор Finversia.ru. Модератором круглого стола выступил Игорь Мальцев, управляющий партнёр канала Finversia-TV и компании «Эмкварта». Партнёром круглого стола выступила группа компаний ФСК.

Однако предпосылок к надуванию ипотечного пузыря в России Петр Филиппов не видит, по его мнению, доля ипотеки в ВВП России невелика по сравнению с аналогичным показателем у развитых стран Европы и США. К тому же требования к ипотечном заемщикам в России гораздо строже, чем были в США перед ипотечным кризисом 2008 года, и нет такого «навеса» из производных финансовых инструментов на вторичном ипотечном рынке, как это было в США. Поэтому перегрева ипотечного рынка сейчас опасаться не стоит, наоборот, его рост продолжит стимулировать развитие строительной отрасли и обеспечивать повышение доступности жилья в стране.

Ценовые ожидания на 2023-й

В 2023 году было введено мало объектов, поэтому цены на первичную недвижимость существенно выросли. Государство разработало программу для сохранения покупательской активности, но из-за ограниченного количества предложений внимание покупателей переключилось на вторичное жилье. В этом сегменте цены тоже выросли, но чуть позже.

Правда, вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правительство не рассматривает вопрос распространения действия льготной ипотеки и на вторичное жилье. Поэтому, если предложение Совфеда не пройдет и льготная ипотека на «первичку» не будет продлена в середине 2023 года, то произойдет остановка спроса и, соответственно, цен.

На вторичном рынке в силу его инертности сохраняется устойчивый спрос на жилье, но к концу первого квартала он способен несколько снизиться. В противовес вторичному рынку на первичном спрос немного сократился, но это связано с вымыванием популярных предложений.

Мы фиксируем определенный спрос на инвестиционные квартиры высокой степени готовности, поскольку ставки по депозитам падают, а недвижимость всегда была понятным способом сохранения средств. Но этот спрос также ограничен, в том числе и количеством привлекательных для инвестиций объектов.

Дело в том, что застройщики долгое время не могли спрогнозировать, что будет после отмены льготной ипотеки — в том числе и по этой причине они не торопились выводить на продажу новые объекты. Большое желание клиентов покупать и отсутствие предложения от застройщиков привели к стремительному росту цен на новостройки.

А еще значительных затрат требуют социальные объекты, по возведению которых девелоперы несут обязательства, добавляет Виталий Коробов. Кроме того, карантинные ограничения дали свои плоды: из-за закрытия границ по всей стране сформировался дефицит рабочих, и значительно выросла стоимость привлечения трудовых ресурсов.

Также за 2023 год изменилась структура спроса: уменьшилась доля приобретаемых студий за счет роста популярности одно- и двухкомнатных квартир. Свою роль в этом также сыграла программа господдержки ипотечного кредитования, которая позволила ряду покупателей рассматривать более просторное жилье.

Из-за пандемии осложнилась работа застройщиков, не все смогли быстро адаптироваться к изменившимся условиям. В 2023 году было отмечено рекордное сокращение предложения из-за уменьшения объемов вывода новых объектов. К концу года на первичном рынке предложение оценивается всего 3,3 млн квадратных метров – это на 25% меньше, чем в конце 2023 года, сообщает Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Вас может заинтересовать :  Особенности автомобильного ГБО 3 поколения

Кроме того, рынок взбудоражило обсуждение в Минстрое закона о получении апартаментами жилого статуса. В случае если эти инициативы будут приняты, цены на апарт-комплексы поднимутся до уровня классического жилья, полагает Виталий Коробов, директор Группы «Аквилон».

В 2023 году вошел в активную стадию процесс перехода рынка на эскроу-счета. В этом были как плюсы, так и минусы. Отрицательный момент – это растущая себестоимость проектов, реализуемых с привлечением проектного финансирования. Положительный – дольщики получили дополнительную гарантию надежности: если у застройщика возникнут проблемы, деньги с эскроу-счетов вернутся покупателю.

Больше всего «вымываются» с рынка самые доступные предложения – россияне часто рассматривают такую недвижимость как один из вариантов инвестиций. Соответственно, такие варианты становятся уже не такими доступными – а рост цен на них частично нивелирует низкую процентную ставку по ипотеке.

Эксперты и представители отрасли в последние месяцы говорили об этом с плохо скрываемым страхом – если с перегретого рынка резко уйдут новые покупатели, отрасль уже не покажет тех темпов роста, что были до этого. Конечно, строительство – процесс небыстрый, а россияне скупили, по большей части, жилье на этапе строительства (и часто – на очень ранних этапах).

2023 год начинался, как и все прежние годы – никто не ждал рекордов в строительстве или ипотечном кредитовании, но перспективы отрасли в целом были неплохими. Так, прошло только полгода после полного перехода строительного рынка на эскроу-счета в долевом строительстве, хотя многие девелоперы еще заканчивали начатые ранее проекты, поэтому цены резко не выросли, а все желающие могли успеть подписать договор долевого участия по старым правилам.

Что касается прогноза на текущий год, то вице-премьер Марат Хуснуллин недавно заявил, что по итогам года объем введенного в эксплуатацию жилья в России сократится на 5-6% по сравнению с прошлым годом, и главная причина – в приостановке проектов из-за пандемии. Учитывая, что в 2023-м было введено 79,4 миллиона квадратных метров жилья, в 2023-м это будет 74,6-75,4 миллиона.

  • по программе можно купить жилье только в новостройках;
  • стоимость – до 6 миллионов в регионах и до 12 миллионов в Москве и Санкт-Петербурге с областями;
  • первоначальный взнос – не менее 15% стоимости жилья;
  • все требования к заемщикам – как в стандартных программах ипотечного кредитования;
  • банки имеют право обуславливать льготную ставку договором добровольного страхования заемщика.

Из-за подорожания недвижимости и снижения уровня доходов населения увеличился спрос на квартиры площадью до 30 квадратных метров. За первые пять месяцев 2023 года на первичном рынке Москвы (с учетом Троицкого и Новомосковского административных округов) было заключено на 104% больше договоров долевого участия на такие варианты, чем за тот же период прошлого года, и на 60% больше, чем в январе-мае 2023 года.

— Ускорение темпов роста цен, — одна из характерных тенденций, — соглашается с коллегой директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев . — Если в первом квартале года рост стоимости квадратного метра замедлился, то во втором цены вновь рванули вверх. За квартал средняя цена предложения выросла на 11,5%. Один из факторов, который это вызвал, — изменения условий льготной ипотеки. Предложение сокращается из-за существенного спроса, в том числе инвестиционного.

Итоги первого полугодия 2023 года на рынке жилья стали неожиданными даже для опытных аналитиков. В прошлом декабре одни специалисты прогнозировали, что цены больше не будут расти, «ибо некуда». Другие полагали, что квадратный метр все же немного подорожает — «по инерции». На самом деле спрос на новостройки с марта по июль-2023 был настолько высоким, что цены взметнулись еще на 15%.

Вопреки прогнозам существенный рост цен (на 20-25% за год) не остановил спрос на первичном рынке Москвы и области. Основные причины этого — завершение ипотечной госпрограммы в действующем виде с 1 июля (многие покупатели поторопились воспользоваться прежними условиями) и стремление сохранить средства в квадратных метрах в период нестабильности».

Ажиотажная осень 2023 года, когда квартиры сметались, не успевая выходить на рынок, привела к серьезным последствиям. «Объем предложения на рынке вторичной недвижимости Москвы истощен. Если до пандемии, в феврале-марте 2023 года, на рынке Москвы насчитывалось 55 тысяч квартир, то теперь — лишь 40 тысяч, — говорит главный аналитик МИЭЛЬ Екатерина Бережнова. — Стоимость, по которой выставляются квартиры, необоснованно завышена. Продавец, выходя на рынок, смотрит на «витрину» и завышает цену. В итоге каждая четвертая сделка происходит со скидкой».

Причина быстрого роста стоимости недвижимости кроется не только в росте себестоимости строительства и эскроу-счетах. «К сожалению, остается в подвешенном состоянии вопрос с порядком определения объема социальной нагрузки городом… Мы получили предварительный расчет стоимости обеспечения социальными объектами для нового проекта, который вообще ставит под вопрос целесообразность его реализации — 16 000 рублей на 1 кв. метр. Это очень много. Так что развития рынка жилищного строительства в ближайшие годы не предполагается — будут реализовываться проекты с уже выданными разрешениями», — рассказывал вице-президент «ЮИТ, Жилищное строительство, Россия» Владимир Шабанов на бизнес-завтраке «Актуальные проблемы развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области и пути их решения».

При этом сокращаются спрос и предложение. По Петербургу число заключенных ДДУ снизилось на 44% за январь-июнь по сравнению с доковидным 2023 годом. Такое же снижение и в Ленобласти (данные, правда, за январь-май). За этой сухой статистикой сложно разглядеть завтрашний день. Застройщики – все как один – уверяют, что о снижении цен не может быть и речи.

«Рост цен на недвижимость был вполне ожидаем, – комментирует директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.В первую очередь потому, что продолжают дорожать строительные материалы. Вслед за металлоизделиями подорожал бетон, а это основные материалы, используемые в строительстве. Кроме того, есть и другие причины. Например, повышение готовности строящихся объектов. Во втором квартале цены на квартиры нашей компании увеличились на 10% по сравнению с 1 кварталом текущего года и на 16%, если сравнивать с концом 2023 года». По ее словам, динамика цен разнится в зависимости от класса недвижимости. Больше всего, на 35%, подорожало элитное жилье. Классы комфорт и бизнес показали более умеренный рос, от 8 до 10%. «Стоимость жилья будет расти и дальше, особенно, если принимаемые попытки регулировать цены на материалы окажутся неэффективными. О снижении стоимости квадратного метра речь вообще не идет. Особенно, если дома расположены в хороших локациях», – резюмирует Надежда Калашникова.

Можно сколько угодно говорить, что новостройки в Петербурге подешевеют. В современной истории рынка недвижимости такое случалось за 30 лет лишь дважды, причем довольно быстро это падение было нивелировано ростом. Увы, прогнозировать динамику цен до сих пор непросто. В начале прошлого года подавляющее большинство аналитиков предсказывали спад на рынке, стагнацию, а случилось все точно наоборот. Пока же можно констатировать, что ценник на квартиры продолжает медленно, но расти. Причем спрос, количество сделок существенно сокращается, но застройщики не спешат распродавать свои проекты.

После прошлогоднего роста цен на новостройки логично было предположить, что в новом году темпы роста снизятся, более того – произойдет корректировка цен. Но этого не случилось. Средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке Петербурга выросла на 11% по итогам первого полугодия и составила 179,1 тыс. рублей за кв. м, сообщают аналитики.