Главная / Финансовые споры / Бизнес на сервисных апартаментах: как это работает

Бизнес на сервисных апартаментах: как это работает

Содержание

1 Бизнес на сервисных апартаментах: как это работает
2 Ещё не квартира, уже не гостиница: как устроен рынок сервисных апартаментов
3 Бизнес: апарт-отель в Москве
4 Как инвестировать в апартаменты с гостиничным сервисом
5 Чем опасны инвестиции в апарт-отели
6 Сервисные апартаменты: что ждут клиенты от продукта
7 Сервисные апартаменты — что это
8 Апартаменты на вес золота: как зарабатывают на собственниках-инвесторах

Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.

В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается строительство апартаментов. Апартаменты юридически — это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, не предусмотрены места в детском саде, школе и поликлинике. Но в отличие от квартир апартаменты стоят дешевле, и, поскольку нет социальных обязательств, располагаются в более удобных местах близко к центру. У Кремля жилой дом не построишь, а вот апартаменты — вполне.

Помесячная сдача в аренду апартаментов менее выгодна, чем посуточная: месячная цена примерно равна аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше. При посуточной сдаче критически важна честность управляющего: чтобы он не сдавал апартаменты в аренду в тайне от собственника.

Многие застройщики в целях своей безопасности разделяют цену апартаментов на 3 договора: строительство, отделка и мебелировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от всей цены апартаментов. Ипотечный кредит дадут только на строительство. Отделку и мебелировку вы должны будете оплатить отдельно.

Можно сдавать в аренду самому. Это достаточно легко делать помесячно, но становится очень хлопотно посуточно: кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, стирать белье, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.

И если раньше столичный инвестор крайне неохотно думал о вложениях за пределами Белокаменной, то сегодня они становятся частью его инвестиционной стратегии. Речь, конечно, пока не идет о Хабаровске или Иркутске, но Санкт-Петербург, Нижний Новгород или Самара вполне попадают в круг интересов инвестора. Что вполне логично — топовые локации здесь сопоставимы с ценой предложения апартаментов на окраине Москвы. Например, в Санкт-Петербурге в 200 м от Невского проспекта доступны предложения по обслуживаемым апартаментам за 4,5 млн рублей.

Рынок обслуживаемых апартаментов в России пока не настолько масштабный, чтобы можно было выбирать из сотни локаций одну «самую-самую». В масштабах одного города, как правило, речь идет о сопоставлении активов в центральных локациях с объектами на окраинах. Впрочем, часто «окраинные» и «центральные» проекты ориентированы на целевые аудитории с разными возможностями.

В случае с обслуживаемыми апартаментами можно использовать due diligence третьей стороны — управляющей компании. Принимая решение о сотрудничестве (а это, как правило, происходит на раннем этапе реализации проекта), она отчасти делает часть работы за инвестора, оценивая благонадежность партнера.

Если при выборе апартаментов инвестор руководствовался всеми выше перечисленными инструкциями, выходить из проекта он вряд ли захочет. По статистике, в сегменте обслуживаемых апартаментов всего лишь 2% активов выходит на вторичный рынок. Соответственно, дефицит предложения при высоком уровне спроса позволяет продавать апартаменты быстро.

Помимо вознаграждения УК, от проекта к проекту меняется стоимость эксплуатации, и зависеть она будет от инфраструктуры, представленной в апарт-отеле. Конечно, если здесь предусмотрен бассейн с комплексом мини-саун, эксплуатация влетит собственникам в копеечку.

Бизнес на сервисных апартаментах: как это работает

К первой категории относятся комплексы, созданные как полноценный отель категории от 2 до 4 звёзд. Но принадлежат они не одному инвестору или сетевому бренду отелей, а многочисленным частным инвесторам, владеющими в большинстве случаев одним-двумя номерами. В остальном, в том или ином наборе, здесь есть типичные для отелей услуги и ресепшен. Часть номеров могут быть оборудованы небольшой кухонной зоной. Владельцы приобретают юниты (номера) в апарт-отелях с единственной целью — для их последующей сдачи в краткосрочную или долгосрочную аренду и получения дохода.

Массовый спрос на услуги стал причиной высокой конкуренции на рынке ремонта компьютеров. Сервисные центры открывают компании-производители электроники, торговые компании, появляются небольшие мастерские, а также частные мастера. Ключевое значение в этом деле имеют квалификация специалистов и маркетинговая стратегия компании. Успешные компании, оказывающие услуги по ремонту компьютеров имеют отличную возможность масштабироваться и выйти на федеральный рынок.

В случае же простых (не сервисных) апартаментов, их сдача в аренду ничем не будет отличаться от аренды обычной квартиры. Обычно договоры их аренды заключаются на срок менее 1 года, чтобы избежать их регистрации в Росреестре. После истечения срока арендатор и арендодатель заключают новый договор.

внутри помещения есть система водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции. Вентиляция под потолком — не самый лучший вариант, так как газы которые выделяются при работе машин тяжелее воздуха. Поэтому лучше, если система кондиционирования находится на расстоянии не более 1 м от пола;

Несервисные апартаменты (часто их называют термином «псевдожильё») предлагают Застройщики, которые с целью обойти некоторые градостроительные ограничения по сути строят жилой дом без гостиничной инфраструктуры и заявляют объект, как апарт-комплекс. Покупателю такие апартаменты в Санкт-Петербурге обходятся дешевле, чем квартира с аналогичными параметрами, так как в проект изначально не закладывались социальная инфраструктура и достаточно жесткие требования к нормам обеспечения комфортного проживания. Экономия может достигать 20% от средней стоимости жилья в городе. Покупаются такие апартаменты обычно для себя для постоянного проживания. Строителей нельзя упрекнуть в злонамеренном обмане, так как они не скрывают отличий владения такой недвижимостью от жилой. Они объясняют это тем, что рассчитывают на категорию граждан, которым, например, требуется некое дополнительное жилье, допустим, ближе к работе, в то время как в выходные и летом собственник проживает всегда за городом в собственном доме.

Ещё не квартира, уже не гостиница: как устроен рынок сервисных апартаментов

По словам Карине Шмаревой, генерального директора Intermark Hospitality, сервисные апартаменты — это полностью меблированные, оборудованные бытовой техникой и располагающие всем необходимым для приготовления пищи и ведения хозяйства жилые помещения, которые предназначены для размещения на срок от одних суток до нескольких недель, месяцев или даже лет. Как правило, в стоимость размещения входит уборка, смена постельного белья, техническая поддержка и горячая линия 24/7. «При этом набор сервисных услуг ограничен, что избавляет клиента от необходимости оплачивать те сервисы, которые ему не нужны. Как правило, сервисные апартаменты расположены в современных комплексах высокого качества в лучших локациях центра города, что также важно для туристов», — отмечает Карине Шмарева.

Он добавляет, что сервисные апартаменты выигрывают и в вопросе питания, так как часто у туристов, причём не только «бюджетных», нет ни желания, ни возможности выбираться в ресторан, особенно это актуально для семей с детьми. Как правило, большинство гостиничных сервисов возможности готовить внутри номера не предоставляют. «В сервисном апартаменте ты имеешь все преимущества жизни в квартире, при этом получая необходимый минимум гостиничных услуг: клининг, прачечную, консьержа, доставку еды — уточняет Константин Пороцкий.

По словам Марии Литинецкой, уже известно о планах некоторых застройщиков развивать такие проекты, причём в разных ценовых категориях. Получив серьёзный опыт за рубежом, о выходе на столичный рынок в декабре прошлого года заявил совладелец Wainbridge Кирилл Писарев (бывший совладелец ГК ПИК). Wainbridge реализует проекты сервисных апартаментов для состоятельных людей под брендом The Collection, работает в Лондоне, Париже, Нью-Йорке, Куршевеле, на Карибских островах и на Лазурном побережье. «Москва сейчас выглядит очень привлекательной с точки зрения девелопмента. Нам интересны для развития сегменты сервисных жилых проектов бизнес-класса и выше», — рассказал Кирилл Писарев в интервью газете «Коммерсант». По его словам, московские девелоперы «сделали серьёзный рывок», но им «пока далеко до лондонских».

Руководитель направления новостроек департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Юрий Щербаков отмечает, что апартаменты действительно становятся популярным продуктом у потребителей и инвесторов. Однако напоминает о рисках: это коммерческая недвижимость и налоговая ставка за такое «нежильё» существенно выше. «Когда речь идёт о сервисных апартаментах, то мы понимаем: их покупатель более взыскателен, претендует на повышенный комфорт в бытовом плане, а значит, прекрасно осознаёт, что такие апартаменты будут обходиться существенно дороже, причём основная часть расходов — это оплата предоставляемых сервисов, а не налог. Важно, что статус коммерческого объекта как раз позволяет эту сервисную составляющую организовать, по крайней мере с юридической точки зрения», — говорит Юрий Щербаков.

В российской столице начинает развиваться популярный в мире формат — сервисные апартаменты. В Санкт-Петербурге девелоперы уже оценили преимущество этого типа недвижимости и активно строят комплексы с такими лотами. Впрочем, Москва, по мнению экспертов, быстро наверстает упущенное, так как застройщики заинтересовались этим форматом — их привлекает доходность в 15—20% годовых. По прогнозам, в ближайшие 3—5 лет сервисные апартаменты займут от 3 до 5% гостиничного фонда.

Вас может заинтересовать : Нормы потребления электроэнергии на 2023 год без счетчика в ульяновске

Бизнес: апарт-отель в Москве

Было важно найти помещение нужной большой площади, но не переплачивать. Помещение предстояло разделить на апартаменты и продавать по отдельности. Если бы мы купили помещение площадью 400 м² за 50 млн рублей, разделили его на 20 студий и еще 10 млн вложили в ремонт, то себестоимость каждых апартаментов составила бы 3 млн рублей. За столько же мы и планировали его продать, то есть мы сработали бы в ноль.

Чтобы понять, будет ли востребована посуточная аренда в конкретной локации, мы разместили два тестовых объявления о продаже апартаментов и сдаче в аренду на «Циане» и «Авито». В них указали площадь апартаментов, написали, что посуда, техника, полотенца и прочее имеется. В качестве иллюстраций взяли фотографии квартир, которые мы уже сдавали, потому что понимали, что отделка будет примерно такого же уровня. Поставили и цену: 1900 Р за сутки или 40 000 Р за месяц аренды. Цены для тестовых объявлений мы взяли для расчетов будущей доходности бизнеса.

Мы выбрали бюджетный сегмент рынка — небольшие квартиры-студии, чтобы они не стоили слишком дорого. Ориентировались на цену на 20—30% ниже рыночной стоимости квадратного метра в Москве или около 200 000 Р за квадрат, чтобы продать квартиры как можно быстрее. В центральных районах подходящих помещений за такую цену не найти, поэтому искали недалеко от Третьего транспортного кольца и с хорошей транспортной доступностью. Кроме того, важно, чтобы в помещении была холодная и горячая вода, канализация, электричество.

Дизайн-проект на 26 номеров. Чтобы сделать перепланировку, нужен ее проект, который создает проектное бюро с допуском саморегулируемой организации. Его нужно согласовать в Росреестре. Также понадобится подтверждение права собственности на недвижимость. Если бы это была жилая недвижимость, то нужно согласовать проект в Мосжилинспекции, но у нас нежилое помещение.

Обычно апарт-отели располагают в недвижимости, которая имеет статус нежилой — бывших предприятиях, офисных центрах и так далее. Поэтому там нельзя прописаться, а часто и получить временную регистрацию. Коммунальные платежи и налоги выше, чем для жилой недвижимости.

Как инвестировать в апартаменты с гостиничным сервисом

Инвестору не нужно лично участвовать в управлении активом. Оператор привлекает арендаторов, сопровождает сделку, контролирует оплату, занимается размещением и выездом гостей. Сервисные компании обычно предлагают три программы доходности: посуточная аренда; долгосрочная аренда – на срок от полугода; и фиксированный доход, который не зависит от сезонных колебаний и общей загрузки отеля или комплекса. В первом и втором случае оператор сервиса оставляет себе до 25% прибыли в качестве вознаграждения. Если инвестор выбрал вариант гарантированного дохода, то оператор заключает с ним договор долгосрочной аренды с регистрацией в Росреестре. В большинстве апарт-комплексов оформление договора с оператором – обязательное условие, самостоятельно получать прибыль не получится.

при выборе варианта фиксированного дохода – почти 2700000 рублей в год, 225000 рублей в месяц или 9% годовых;
при долгосрочной аренде – свыше 3000000 рублей в год и 250000 рублей ежемесячно, т. е. 10% годовых;
при краткосрочной аренде – более 3300000 рублей в год, 275000 рублей/месяц, или 11% годовых.

Рассмотрим реальный доход инвестора на примере сервисных апартаментов комплекса Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments в Хамовниках. Все лоты здесь сдаются с готовой отделкой, можно выбрать один трех вариантов оформления интерьера от Пьеро Лиссони c полным оснащением ванны и кухни. Предлагаются готовые дизайн-проекты с пакетом меблировки. Инвестор получает помещение «под ключ» и передает его в доверительное управление.

Среди реализуемых лотов – студии от 30 м², апартаменты до 300 м² и пентхаусы до 1 000 м². Средняя стоимость сервисных апартаментов в 2023 году – 786 000 рублей за 1 м². Инвесторы чаще всего приобретают студии и небольшие квартиры. Во-первых, такие предложения более доступны. Во-вторых, они рассчитаны на активный поток туристов и командировочных, которым достаточно 30 – 35 м² на несколько дней проживания. За счет низкой стоимости и высокой прибыли эти апартаменты быстрее окупаются.

Апартаменты с гостиничным сервисом приобретают для долгосрочного проживания и для инвестиций. В Москве более 70% таких апартаментов покупается для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Во-первых, по сравнению с торговой и офисной недвижимостью у сервисных апартаментов низкий порог входа. Во-вторых, апартаменты на 10–20% дешевле, чем квартира в том же районе. При этом сервисные проекты прибыльней, чем стандартные объекты. В Москве доход от сдачи сервисных апартаментов в аренду составляет 9–15% годовых, а от сдачи квартир – не более 4%.

Когда в рекламе встречаются цифры обещанной доходности в 20-25%, означает, что в эти данные не включены услуги управляющей компании (10-20% от выручки), коммунальные расходы и затраты на обслуживание и рекламу. Но при этом может быть добавлен некий прогноз роста цен на апартамент. Компании, играющие в честную, озвучивают объективный прогноз от 8 до 12% на разных этапах эксплуатации, и с учётом среднегодовой заполняемости до 70%. Именно такие цифры статистики озвучивают владельцы действующих сете апарт-комплексов YE’S и отелей Verticl.

С июля 2023 года вступило в силу новое положение по классификации гостиничных объектов. Оно вынуждает владельцев проходить проверку с получением сертификата соответствия на основании целого рядка критериев, которым должен соответствовать отель. Не нужно быть специалистом в гостиничной сфере, чтобы понять – «псевдожильё» после официальных инспекций такой сертификат не получит, так как Управляющая Компания таких объектов не ориентирована на ведение отельного бизнеса. Уже прогнозируется, что на сайтах-агрегаторах количество предложений снизится в два раза. Ведь несервисные апартаменты часто заявлены именно, как частные объекты с комплексом гостиничных услуг. Соответственно, размещение таких объявлений становится прямым нарушением законодательства, о чем агрегаторы уже были предупреждены Роскомнадзором.

Для будущего успеха важно наличие опытной управляющей компании и грамотно реализованной гостиничной инфраструктуры с лобби, коворкингами, рестораном и прочими местами активности постояльцев, рассчитывающих получать сервис не только в рамках номера проживания.

С 1.10.2023 в силу вступило постановление, запретившее оказание гостиничных услуг в жилых домах. Так называемый «Закон о хостелах» успел вызвать немало споров, хотя власти и дали доработать компаниям не попадающими под критерии (отдельный вход, нежилой статус помещения и т.п.) доработать туристический сезон. Затем пришла очередь беспокоится владельцам квартир, которые сдавали свою собственность через букинг-агрегаторы под названием «апартаменты». Власти потребовали навести порядок в оформлении таких объявлений. Иначе есть риск получения штрафов. При этом никто запретить Вам сдавать жилую квартиру посуточно не может, но оказание туристических услуг при этом окажется нарушением. И если будут выполнятся уборка номера, предоставление смены белья и одноразовых средств гигиены, то проверяющие составят протокол и привлекут собственника с административной ответственности.

Чем опасны инвестиции в апарт-отели

Покупка нежилых помещений в строящемся гостиничном комплексе или многофункциональном общественно-деловом центре (именно ими формально являются апартаменты) само по себе является рискованной инвестицией. К этому добавляется еще и риск оператора (управляющей компании) апарт-отеля. Позиционирование такого вложения как надежного финансового инструмента для розничного инвестора, не говоря о приобретении актива в кредит, можно рассматривать как случай misseling’а.

Еще одно направление – это упаковка апартаментов в нормальный финансовый инструмент через механизм фондов недвижимости. Больше 10 лет назад в одной финансовой группе мы делали профильный ПИФ, повторяя инвестицию, знакомую большинству жителей России, – вложение денег на стадии строительства и продажа по более высокой стоимости после сдачи объекта на вторичном рынке. Помимо защищенных прав пайщиков и ликвидности паев на бирже, добавленная стоимость такого продукта заключалась в отборе застройщиков и объектов командой управляющих и аналитиков, а также независимой оценке стоимости недвижимости. Арендуемые апартаменты стали бы отличным активом для подобных фондов.

Вас может заинтересовать : Какой косгу конверт почтовый маркерованный 2023

Особенность российского рынка заключается в зависимости от частных клиентов как источника инвестиций в недвижимость. Например, на рынке жилья доля собственных средств населения при финансировании приобретения недвижимости составляла 44% по сравнению с 5% в мировой практике (данные ДОМ.РФ). Тот же подход в случае с коммерческой недвижимостью приобретает странные формы.

Самый яркий и свежий пример на рынке арендуемой коммерческой недвижимости – WeWork. Стартапу удавалось показывать бешеный рост объемов аренды, привлекать крупных венчурных инвесторов и не раскрывать реальную информацию о своем бизнесе. Момент истины наступил перед IPO, когда в проспекте эмиссии стали видны многочисленные проблемы компании. Например, по информации WSJ, вопросы Комиссии по ценным бумагам и биржам США (SEC) вызвал используемый компанией показатель доходности (contribution margin), который комиссия посчитала вводящим в заблуждение инвесторов. Комиссия также усомнилась в прогнозе 100%-й заполняемости офисных пространств, который компания первоначально указала в проспекте эмиссии. Результат: разочарование и иски инвесторов, потеря почти $40 млрд капитализации, отмена IPO, уход CEO, рекордный квартальный убыток, увольнение сотрудников и экстренное сокращение расходов.

На развитых рынках рост сегмента поддерживают вложения фондов, которых привлекает более высокая доходность по сравнению с гостиничной недвижимостью. Но эта премия отражает более высокий уровень риска, ассоциированный с сектором, включая недостаточную прозрачность самого продукта, нехватку данных для сравнения и узнаваемых брендов (данные JLL). Уменьшение рисков по мере решения этих проблем в последнее время закономерно приводит к выравниванию доходности.

Сервисные апартаменты: что ждут клиенты от продукта

Москве с точки зрения качественного проживания практически нечего предложить бизнес-туристам, прибывающим в столицу на месяц или более длительный срок. О том, какие требования есть у данной группы потребителей, порталу ComEstate.ru рассказывает управляющий директор компании Intermark Hospitality Карине Шмарева.

Из графика видно, что при выборе сервисных апартаментов на первое место корпоративные клиенты ставят удобство. Действительно, гораздо удобней размещаться в полноценной квартире, где можно воспользоваться кухней, собственной стиральной машиной и прочим, чем быть ограниченным небольшим пространством в гостиничном номере.

Гости, которые предпочитают размещение в подобных объектах, ценят независимость, возможность самостоятельно готовить пищу, стирать личные вещи. По сути, они становятся «местными жителями», и это позволяет им полноценно отдыхать после рабочего дня в полноразмерной квартире.

Как правило, в проекте должны быть представлены студии, 2-х и 3-комнатные апартаменты. Пропорции различных категорий апартаментов в каждом отдельном объекте зависят от целевой аудитории и локации здания. Каждый апартамент полностью оборудован бытовой техникой, кухонными принадлежностями и постельным бельем, а также стиральной машиной (предоставляются стиральный порошок и кондиционер).

К заселению каждого гостя готовится приветственный комплементарный набор продуктов и гигиенических средств. В их состав входит: вода, чай, кофе, сахар, шоколад, молоко, каша и пр. Также предлагаются гель для душа, шампунь, средства по уходу за обувью, тапочки и пр.

Сервисные апартаменты — что это

Б.Л.: Целевая аудитория – это частные лица в возрасте от 35-50 лет, часто владельцы малого и среднего бизнеса, которые приобретают подобного рода недвижимость в инвестиционных целях. Среди покупателей сервисных апартаментов, особенно в центральных деловых частях города, встречаются юридические лица — иностранные и российские компании, которые используют их для проживания своих сотрудников.

Е.Ч.: Целевую аудиторию сервисных апартаментов в значительной степени составляют бизнесмены – на них в общем объеме приходится порядка 70%. Кроме того, данный формат недвижимости интересен юридическим лицам, которые совершают приобретение с целью инвестиций и получения рентного дохода.

Б.Л.: Прежде всего сервисом, статус сервисных апартаментов подразумевает наличие круглосуточно работающей стойки ресепшн. Также управляющие компании, которые специализируются на обслуживании сервисных апартаментов, имеют большой опыт в управлении недвижимостью – собственнику достаточно заключить договор с УК и он стабильно будет получать доход от аренды. Все имущественные риски и возможные проблемы с арендатором за фиксированное вознаграждение УК берет на себя.

Е.Ч.: Процент доходности является сопоставимым, однако нужно отметить, что аудиторию, которой интересно снимать сервисные апартаменты, составляют более состоятельные люди. Это бизнесмены, представители регионального топ-менеджмента, госслужащие высшего звена, которым апартаменты интересны на более длительный период.

Е.Р.: Во-первых, сервисные апартаменты очень популярны у инвесторов, покупающих их для сдачи в аренду, в том числе через управляющую компанию апарт-комплекса. Доходность такой недвижимости в среднем начинается от 5% годовых. Во-вторых, покупают сервисные апартаменты и для постоянного проживания, особенно жители регионов.

Если говорить о ярких трендах в сегменте сервисных апартаментов, то Эрик Валеев (IQ) обращает внимание на то, что в 2023 году развивались «гибриды» отелей и коворкингов, жилых комплексов с собственными общественными и деловыми пространствами (лайфворкинги). Гостиничные операторы Accor и Radisson Hotel Group этой осенью начали рекламировать услугу «офис в отеле». Например, при бронировании опции в объектах Accor гость может пользоваться гостиничным номером в качестве персонального офиса с 9 до 18 часов.

Андрей Соловьев (Knight Frank) выделяет два типа подобного предложения: когда сервис включен в стоимость содержания жилья и обязателен для собственников и когда отель присутствует на территории проекта и у покупателя/жителя есть возможность воспользоваться его услугами за дополнительную плату.

Отдельная плата предполагается и за сервис, который будет предоставляться резидентам в строящемся жилом комплексе бизнес-класса «Омакульма – Аннино» в Ленинградской области (вместо квартир здесь домовладения) – от уборки дома до заказа машины, химчистки или доставки продуктов. «Хозяева домовладений в «Омакульма – Аннино» смогут воспользоваться любой услугой, просто сняв трубку домофона и попав на центральный ресепшн, — комментирует управляющий партнер ГК «Омакульма» Константин Пороцкий. — Подправить забор, расчистить снег на участке, заказать встречу ребенка из детского сада или из школы, если сам задерживаешься в городе, организовать трансфер из аэропорта для гостей или партнеров, с которыми назначена встреча в коворкинге… Или экскурсию для них же – неподалеку, в Петергоф или Царское село».

Как уточняет Евгений Межевикин, руководитель отдела аналитики ГК «Пионер», в классическом понимании сервисные апартаменты – это те проекты, в которых покупателям предлагают разработанные программы доходности и возможность найти арендаторов через управляющую компанию.

Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank, уточняет, что существуют «подвиды» сервисных апартаментов: предназначенные в аренду и на продажу. Эксперт называет крупных игроков в сегменте аренды, среди них — ГлавУпДК при МИД России. Управление обслуживает иностранные представительства в Москве, предоставляя им в аренду жилье и офисы. Его услугами пользуются также российские и иностранные компании. «Дом.рф» приобретает площади в новостройках для коммерческого и корпоративного найма (МФК «Лайнер», – 280 апартаментов, от 48,9 тыс. руб./мес.; ЖК «Символ», – 378 квартир, от 50,3 тыс. руб./мес., МФК Match Point, 800 апартаментов от 62 тыс. руб./мес.).

Так, например, санитарные нормы и требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги, предусматривают, что организации коммунально-бытового назначения, оказывающие парикмахерские и косметические услуги, могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенном, встроенно-пристроенном к жилым и общественным зданиям (в составе предприятий бытового обслуживания и общественных торговых центров, центров красоты и здоровья, бань, гостиниц и других общественных зданий). Они могут располагаться на первых этажах жилых зданий либо на двух этажах (первый и второй) при наличии изолированного входа от жилой части и автономной системы вентиляции, в подвальных и цокольных этажах зданий, в торговых центрах и комплексах без естественного освещения при условии соблюдения гигиенических требований к воздухообмену помещений и параметров микроклимата, использования ламп дневного света с улучшенной цветопередачей и выполнения мероприятий, предусмотренных гигиеническими требованиями к организации технологических процессов, производственному оборудованию и рабочему инструменту. В общественных зданиях — домах отдыха, санаториях, интернатах, организациях здравоохранения и социального обслуживания, предназначенных для постоянного проживания престарелых и инвалидов, центрах социального обслуживания, медицинских организациях, в том числе в стационарах, для обслуживания пациентов и персонала — допускается размещение организаций коммунально-бытового назначения, оказывающих парикмахерские и косметические услуги, на любых этажах при соблюдении требований санитарных правил.

Однако стоит принять во внимание, что судебная практика в отношении порядка использования апартаментов также находится в стадии формирования. В любом случае, использование помещений в целях, не связанных с проживанием, не должно нарушать права и законные интересы иных жильцов дома. В ряде случаев суд встает на сторону лиц, чьи интересы оказываются нарушенным — так, например, апелляционным определением московского городского суда в 2013 году было оставлено в силе решение суда первой инстанции, установившее, что использование собственником апартамента в многофункциональном комплексе “Город Столиц” (одна из башен в Москве-сити) в качестве офиса нарушает правила противопожарного режима, создает не предусмотренную проектом здания нагрузку на вентиляцию, холодоснабжение и лифты, чем нарушает права иных собственников.

Вас может заинтересовать : Поправки 2023 по 228 ч 2

Апартаменты сейчас стремительно набирают свою популярность, очень большой объем новостроек в Москве сегодня по факту представляет из себя апартаменты. У них много плюсов — дешевле на 15-20%, хорошее месторасположение, инфраструктура. Но у будущих собственников остаются вопросы. И один из них — опасность, что в соседней квартире могут разместить офис, колл -центр или салон красоты, что может нарушить покой соседей. Ведь апартаменты — это нежилое помещение, поэтому к ним не применяются некоторые важные нормы, установленные для жилых помещений. Давайте разберемся, действительно ли так просто можно открыть бизнес в апартаментах.

Однако до сих пор существует пробел, поэтому апартаменты в большинстве своем оказываются по статусу ближе к нежилому помещению, чем к квартире, несмотря на функциональное предназначение и возможность их использования для проживания. Правовое положение апартаментов в этом смысле может варьироваться в зависимости от статуса самого здания, в котором они расположены.

В законодательстве правовой статус апартаментов как объектов недвижимости не определен. Еще в конце 2023 года Минстрой объявил о рассмотрении нового соответствующего законопроекта, который должен был ввести понятие “апартаментов” в законодательство. В этом законопроекте определение апартаментов звучит так:

Есть также широкий круг людей, которым интересен этот рынок, но они не располагают значительными финансовыми ресурсами. Под них сейчас на рынке появились проекты с минимальным порогом входа от 300 тысяч рублей. Интересы дольщиков защищены договором с УК, гарантирующим им выкуп доли до сдачи объекта, если они примут решение из него выйти.

Так было со многими уже реализованными проектами. Например, комплексом Like, который построили недалеко от станции метро «Площадь мужества». Проект изначально располагал высокими конкурентными параметрами комфортного проживания – предлагал хорошую инфраструктуру, вариации планировок с большим количеством комнат. Был собственный дворик, в котором могли гулять жильцы с детьми. Удачное расположение делало его привлекательным для покупателей.

Люди всегда вкладывали в недвижимость. Однако сектор апартаментов предлагает готовый арендный бизнес, не требующий получения фундаментальных знаний, как, например, в трейдинге. Люди понимают, что даже в случае необходимости смогут просто продать юнит, и вернуть деньги с прибылью. Продавцы апартаментов предоставляют информируют о графике роста цен на строящемся объекте и прогнозах последующей доходности при самостоятельной сдаче в аренду или с помощью УК.

Номер в апарт-отеле сдается посуточно, поэтому приносит более высокий доход. Но прибыль собственника зависит от сезона. В высокий сезон за месяц владелец апарта может заработать, условно, до 100 тыс.рублей. В низкий — доход может составить 15-20 тыс рублей. Средний ежемесячный доход по итогам года при этом может быть в районе 70 тыс.рублей.

Сервисные апартаменты сдаются на длительный срок, и поэтому приносят стабильный но ограниченный по верхней границе доход. Так как апартаменты сдаются помесячно с контрактами на долгий срок, то в среднем доход будет в районе 20-35 тыс. рублей в месяц. Зависит от района, в котором расположен проект и от площади апартамента.

И в сервисных апартаментах, и в апарт-отеле должен быть ресепшн и УК, обеспечивающая различный набор услуг для владельцев (проживающих) и арендаторов (от уборки апартаментов и доставки еды до удовлетворения индивидуальных потребностей).
И в сервисных, и в гостиничных апартаментах подразумевается наличие дополнительной инфраструктуры: бассейна, тренажерного зала. конференц-зала, ресторана, аптеки, частной клиники и так далее.
По сути, комплекс сервисных апартаментов — это популярный в России 19 века форма “доходного дома”, только с профессиональной УК, вместо домоуправителя.
И апарт-отели, и сервисные апартаменты проходят сертификацию звездности, как и классические отели. Это требование является обязательным.
Сдача несертифицированных помещений грозит штрафом и приостановкой деятельности до 90 дней. Плюс наказание от УФАС за ненадлежащую рекламу.
И в апарт-отеле и в сервисных апартаментах — владельцами выступает группа частных собственников. Управляющей компании работает с множественностью инвесторов, но не у всех УК есть такой опыт.
В обоих форматах УК также берет на себя управление доходами собственников, и гарантирует им прописанную в договоре доходность. В задачи УК входит бережная эксплуатация управляемого номерного фонда и его эффективное заполнение арендаторами (в случае долгосрочной аренды) или гостями (в случае краткосрочной).

Апартаменты на вес золота: как зарабатывают на собственниках-инвесторах

Собственники апартаментов столкнулись с более высокими эксплуатационными платежами, чем ожидали. Не все готовы платить в два раза больше, чем за жилье. Управляющие компании также не скромничают. Доходность инвестиционной недвижимости оказалась под угрозой.

Покупатели апартаментов автоматически оказываются в статусе предпринимателей или юрлиц, на которые не распространяется жилищная политика государства, в частности на апартаменты не распространяются жесткие тарифы на энергоресурсы. Продавцам энергии для населения разгуляться особо не дают – тарифы жестко регулируются государством (в Петербурге этим занимается Комитет по тарифам). Есть нюансы по горячей воде и отоплению, но они носят единичный характер. В любом случае собственники жилья имеют все инструменты для борьбы с высокими тарифами, если они превышают установленные государством.

Но если в жилом фонде цены более или менее одинаковы, то в апарт-отелях не совсем. В VALO тариф на электроэнергию, к примеру, составляет 4,85 рублей. Да, по факту ежемесячный платеж за «номер» выше, чем в квартире аналогичной площадью, но, как рассказал собственник апартаментов в МФК VALO, компания-продавец предупреждала всех клиентов, так что ничего неожиданного в этом не было. К сожалению, в рекламных целях застройщики нередко не сообщают всей информации, да и, может, не знают, во сколько управляющей компании будет обходиться содержание дома, ибо не имеют аналогичного опыта в прошлом. «Мы не можем устанавливать тарифы сами. Какой счет нам выставляет «Петроэлектросбыт», то и оплачивает владелец апартаментов», – прокомментировала тарифы Карина Шальнова, генеральный директор RBI PM (входит в Группу RBI, управляет объектами компании).

Владельцы нежилых помещений таких «льгот» и такого внимания от государства не грозит, так что тарифы им устанавливают продавцы по своим правилам и законам (Верховный суд в 2023 году подтвердил, что жилищные тарифы на апартаменты не распространяются). Так, в МФК «WINGS апартаменты на Крыленко» собственники апартаментов платят за киловатт электроэнергии 7,5 рублей. В жилом секторе электричество обходится в 3,5-4,6 рублей. Владельцы апартаментов возмущаются: застройщик обещал, что тарифы будут выше максимум на 30%, а не почти в два раза. Ценник дороже и по другим строчкам, а в итоге, по подсчету жителей «WINGS апартаменты на Крыленко» , стоимость коммунальных услуг (содержание и ремонт) в апартаментах оказалась выше в три раза, чем в квартире – 91,51 рублей за квадратный метр против 33,95 рублей, соответственно.

Формат апартаментов только начинает свой путь в большую жизнь. В этом и следующим году ожидается массовая сдача новых номеров. И проблем, конечно, не избежать. Покупатель в любом случае должен знать все нюансы этого формата недвижимости, а не только, что это лучший продукт для инвестирования, в котором ЕДИНСТВЕННЫЙ минус – нельзя прописаться. Не единственный. Как минимум он не очень выгоден для постоянного проживания.

18 Мар 2023 uristinhome 83