Квартира в зачет при покупке новой
Содержание
Как выгодно продать старое жилье и купить новое
Чтобы клиенту не нужно было ходить из агентства в агентство, от менеджера к менеджеру, мы открыли свой отдел вторичной недвижимости, где все вопросы можно решить в режиме «одного окна». Если клиент обращается к нам для продажи квартиры и после покупает жилье в новостройке «КВС», услуги агента для него будут бесплатными. А это уже заметная финансовая выгода — затраты на риелтора на рынке сейчас составляют от 2 до 5% от суммы договора.
Состыковать всех участников, правильно оформить документы, чтобы все остались при своей выгоде — это большой труд, требующий времени и, конечно, знаний и опыта. Ведь даже после подписания договора сделка может быть признана недействительной, если будут допущены юридические ошибки.
Мы анализировали рынок, и у большинства компаний схема выстроена так, что клиент все равно несет определенные затраты — оплачивает услуги стороннего агентства, которое занимается продажей «вторички». Плюс для него только в том, что в рамках программы он может забронировать квартиру в новостройке еще до реализации старой.
Еще один немаловажный момент, который при самостоятельной продаже клиенты часто не учитывают — это четко сформулированные договоренности. Зафиксировать их нужно в письменном виде, а не в устной беседе. Схема взаиморасчетов, точные сроки подписания акта приема-передачи недвижимости и санкции за просрочку, чтобы никто не затягивал сделку.
Если квартира стала тесноватой для вашей семьи или ее качество перестало вас устраивать, пора задуматься о переезде. О том, как сэкономить деньги и нервы при обмене жилья, разбирались вместе с Евгенией Юрченко, руководителем отдела вторичной недвижимости ГК «КВС».
Квартира в зачет
Не дожидайтесь продажи своей квартиры! В отличие от большинства аналогичных программ, не нужно дожидаться продажи Вашей квартиры — Вы сразу заключаете ДДУ, а «Группа ЛСР» предоставляет Вам отсрочку основного платежа сроком 3 месяца на время продажи Вашей квартиры.
Агентство недвижимости «Азбука Жилья» — одно из крупнейших агентств недвижимости Москвы и Московской области. Компания работает на рынке недвижимости с 1997 года и в настоящее время имеет 8 отделений в Москве. Широкая сеть отделений и многолетний опыт специалистов Компании позволяет быстро решать любые задачи на рынке недвижимости.
Квартира в новостройке в зачет имеющегося жилья
Шаг 7. Квартира, которую выбрал Сергей, стоит 3,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос сделан – осталось погасить 1,6 миллионов. Сделать это можно из своих сбережений, если таковые у покупателя есть, или ипотечным кредитом. Сергей выбрал второй вариант, и еще на первых этапах трейд-ин подобрал банк и получил одобрение ипотеки.
Эта схема более привычна российским покупателям. Она включает в себя несколько этапов:
- Покупатель выбирает банк и выгодную для него ипотечную программу. Затем можно либо подать онлайн-заявку на предварительное одобрение, либо обсудить подробности сделки с менеджером банка. Также вы сможете получить список всех необходимых документов, которые нужно собрать для подписания договора.
- Если заемщика есть недвижимость, которую можно передать в залог банка, оформляется соответствующий договор.
- Далее оформляется соглашение с застройщиком, а деньги за новую квартиру будут перечислены на счет продавца.
Шаг 6. Полученный вексель Сергей передал застройщику, где затем получил акт о погашении первоначального взноса и чек на 1,9 миллионов рублей. Кроме того, в этот же день Сергей подписал договор переуступки прав на новую квартиру по договору долевого участия.
Подходит ли ваше жилье? Лучше всего уточнить требования у продавца. Однако можно выделить список основных параметров, которым должна соответствовать ваша собственность:
- Вы должны быть собственником недвижимости;
- Дом, в котором она находится, должен быть не старше 1960 года, от пяти этажей вы высоту. Перекрытия – не деревянные, износ – менее 40%;
- Расположение в черте города;
- Если вы делали перепланировку, она должна быть согласована;
- Продажа происходит целиком – не долями и не комнатами.
Еще одно название этой схемы – трейд-ин (от английского trade-in). Многим она знакома по рекламам автомобильных салонов. На самом же деле трейд-ин стали использовать на рынке недвижимости еще в начале 2000 годов. В то время кризис ударил по строительным компаниям – спрос на новостройки сильное упал, и, чтобы привлечь новых клиентов, застройщики разработали предложили покупателям еще одну схему.
Поэтому при оформлении трейд-ин сначала оценивается квартира клиента и таким образом определяется величина его скидки на новую квартиру при условии продажи старой, затем на достаточно длительный срок (как правило, от месяца) резервируется квартира в новостройке, а агентство продает имеющуюся квартиру. Формально это будет свободная продажа: клиент получает деньги, просто он обязан сразу же подписать ДДУ и внести их на расчетный счет застройщика.
Иногда проводят параллели между продажей по системе трейд-ин и обычной альтернативной сделкой. На наш взгляд, главный плюс трейд-ин — это выгода и удобство. Во-первых, стоимость забронированной квартиры в новостройке фиксируется на время реализации квартиры клиента. Застройщик не сможет поднять цену, поэтому дополнительные средства искать не придется. Также отпадает риск, что выбранную квартиру купит кто-то другой. Во-вторых, обе сделки проводятся в режиме «одного окна». Клиенту не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры. Кроме того, комиссия агентства при продаже по трейд-ин ниже, чем при других сделках, так как основную прибыль агентство получает с продажи новостройки.
Аналогично дополнительным источником привлечения клиентов является трейд-ин и для застройщиков, готовых работать по этой схеме, — комплексы с наличием такой программы выигрывают за счет лояльного подхода к покупателю, а также более массового охвата потенциальных клиентов.
Большинство клиентов, обращающихся к нам по программе трейд-ин (70 из 100%), продают не единственное жильё, у них есть, где жить, поэтому проблем с переездом на время подготовки объекта к сдаче обычно не возникает. Как правило, вторичное жилье, которое они продают с целью приобретения новостройки, — это доставшиеся по наследству квартиры, иногда очень просторные и расположенные в хороших локациях. В нашей практике был даже случай, когда семья продала большую квартиру в центре Москвы и купила сразу три квартиры в новостройках.
— В Санкт-Петербурге системы трейд-ин нет как таковой. По нашей информации, застройщики не выкупают квартиры, а продают по сниженной цене через свои аффилированные агентства недвижимости. Кроме того, иногда применяются схемы срочной продажи, но в этом случае стоимость объекта снижается на 10–20%.
Важно учитывать, что даже если налог к уплате получился нулевым, это не лишает вас обязанности по представлению декларации. Здесь вы должны подтвердить правомерность всех расчетов, а инспектора – будут проводить камеральную проверку представленных расчетов.
Если налогоплательщик не только потратил деньги на покупку квартиры, но и, например, на обучение сына в вузе, то эти выплаты суммируются. Допустим, он потратил на покупку квартиры 1 000000 р. и 100 тыс. р. – на обучение. Ему положена компенсация из бюджета в размере (1000000+100000) = 143 тыс. р.
Допустим, недвижимость продана за 1 500 000 р., а куплена за 3 млн р. Для уменьшения налогооблагаемой базы покупатель использовал 500 тыс. р., еще на 1 000 000 р. он уменьшил за счет стандартного миллионного уменьшения. У него в запасе осталось 1 500 000 млн. неиспользованных рублей. Их он может компенсировать в дальнейшем в сумме 195 тыс. р.
В данной ситуации учитываются расходы на приобретение нового жилья в полном объеме, так как ее стоимость менее установленного лимита (2 млн. р.). Неиспользованные 100 тысяч рублей, налогоплательщик может учесть в качестве возврата в следующем налоговом периоде.
В РФ существует запрет на двойное налогообложение, который распространяется и на возвраты. Нельзя получить вычет за отработанные 2023-2023 гг. и за эти же годы получить возврат НДФЛ по уплаченным процентам. Помните, что вернуть можно лишь то, что было фактически удержано и уплачено в бюджет, но не больше.
Как мне казалось, узкое место трейд-ина в том, что я продаю квартиру дешевле рынка. Может оказаться так, что они сговорятся: покупатель купит у меня квартиру, а застройщик передумает продавать новую. Получится, что я просто продала квартиру на 100 тысяч дешевле.
Я понимала, что на этой сделке заработают все стороны, поэтому обманывать меня, скорее всего, никому не выгодно. Но еще я понимала, что если что-то пойдет не так, это я рискую потерять деньги и остаться на улице. Поэтому я постоянно оставалась на связи с представителями застройщика и подрядчика, читала все договоры и задавала кучу вопросов.
Для продавца недвижимости главный плюс трейд-ина — экономия времени. По моей статистике, на самостоятельную продажу 1—2-комнатной квартиры уходит примерно 2—4 месяца . Если комнат больше, покупателя можно ждать и год. Продажа квартиры по трейд-ину обычно занимает 2 недели , потому что продажа старой квартиры и покупка новой — это одна сделка. Не нужно искать покупателя, платить риэлтору и следить за ходом всей сделки — за это отвечают сотрудники подрядчика вроде меня.
Главный минус трейд-ина — потеря денег. Цену за недвижимость назначает не продавец, а покупатель — застройщик или подрядчик. В зависимости от параметров объекта потеря денег может достигать 20% от его рыночной стоимости. Эти деньги идут на оплату всех сделок и комиссий.
Как объяснил мне представитель подрядчика, обычно продавцу квартиры предлагают подписать оба договора сразу. Но свои договоры я подписывала в разные дни: я была одной из первых, кто оформлял сделку по трейд-ину, и застройщик еще не отработал схему. Я решила, что из-за 100 тысяч рублей застройщик не будет рисковать своей репутацией, и оказалась права.
Квартира в трейд-ин — это выгодно
«Такая программа предполагает две параллельные сделки – заключение договора оказания услуг на продажу прежнего жилья клиента и договора бронирования нового. При этом в первом случае клиент подписывает договор с риэлтерской организацией-партнером застройщика, а договор бронирования – непосредственно с застройщиком или компанией, реализующей квартиры в новостройке, которая закрепляет за клиентом выбранную им квартиру на определенный срок», — поясняет Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа».
Сфера недвижимости, несмотря на свое «статичное» название, очень активная и динамичная. Люди находятся в постоянном поиске возможностей улучшить свои жилищные условия, именно в этом главный плюс трейд-ин. Благодаря усовершенствованному девелоперами «обмену» выигрывают все: компании получают новых клиентов за счет расширения линейки своего предложения, а покупатели – еще один выгодный инструмент купить квартиру в новом современном доме. Кроме того, услуга может стать отличной мотивацией для сотрудников. По словам Андрея Большакова, управляющего партнера юридической фирмы Bolshakov&Partners, «в трейд-ин могут быть заинтересованы менеджеры по продажам, если их бонусы привязаны к каждой сделке. Да и когда деньги дольщиков находятся на счетах эскроу, застройщик может быть более лоялен к просьбе клиента заменить одну квартиру на другую. «Живые» деньги все равно не будут доступны застройщику до момента ввода объекта в эксплуатацию».
Особенно программа удобна для покупателя тем, что позволяет не заниматься продажей квартиры. «По нашим оценкам, это экономит покупателю от трех месяцев до полугода — за это время интересующий лот с большой вероятностью уйдет с рынка или подорожает в соответствии с графиком продаж», — добавляет Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR Group.
Если же смотреть более детально, то конечно, основное преимущество услуши – это возможность зафиксировать конкретную квартиру и ее стоимость на довольно длительный срок. «Обращаться за услугой трейд-ин от застройщика можно, если там работают опытные специалисты, способные оценить и продать квартиру по рыночной цене, а не просто «слить» ее с наименьшими затратами сил и рекламы. Кроме того, застройщик должен забронировать квартиру и зафиксировать стоимость новостройки пока идет продажа «вторички», чтобы клиент был спокоен, что у него состоится обмен с гарантией сроков и цены, — советует Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
Но как оказалось, не каждая квартира подходит под трейд-ин. Застройщики со своей стороны оценивают ликвидность «старого» жилья, а также цену продажи. По словам Яна Фельдмана, директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест», «не любая квартира на вторичном рынке может быть использована по данной схеме: большинство застройщиков Петербурга и Ленобласти принимают «в зачет» только квартиры, которые располагаются в границах Петербурга или в ближайших пригородах Ленобласти. Связано это с ликвидностью предложения». Примерно такая же картина складывается и с объектами дальнего Подмосковья, квартирами в старых домах и в других регионах России. Тем более, если сравнивать цены в этих городах с московской стоимостью недвижимости, вырученных с продажи средств хватит едва ли на первоначальный взнос.
В программе могут принять участие квартиры в собственности у клиентов, с узаконенной перепланировкой (если такая была), без судебных споров и тяжб. Важный момент – привлеченные агентства недвижимости также принимают ликвидные апартаменты, ДДУ ГК «А101» и ликвидные ДДУ других застройщиков.
Компания заявляет о своей готовности выкупить квартиру в любом из 15 российских городов-миллионников (Волгоград, Воронеж, Екатеринбург, Казань, Красноярск, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Уфа, Тюмень, Москва и Санкт-Петербург), а также ближайшем Подмосковье и Ленинградской области в пределах 15 км от МКАД (КАД) по дороге до ближайшей развязки и следующих городах Московской области: Балашиха, Долгопрудный, Домодедово, Жуковский, Зеленоград, Коломна, Королёв, Красногорск. Люберцы, Мытищи, Ногинск, Одинцово, Орехово-Зуево, Подольск, Пушкино, Раменское, Реутов, Сергиев Посад, Серпухов, Химки, Щёлково, Электросталь.
Внутренний трейд-ин или level up – программа для тех клиентов, которые хотят обменять квартиру в строящемся доме на бóльшую. Большой плюс для покупателя – этим вариантом можно воспользоваться ей до получения права собственности. Однако с некоторыми оговорками: обмен возможен только в рамках одного ЖК; поменять квартиру можно до подписания акта приема-передачи; программа работает только в случае увеличения площади, а сделка должна проводиться по одной схеме расчётов (ДДУ-ДДУ; эскроу – эскроу).
В большинстве случаев покупатели меняют вторичную недвижимость на квартиру в новостройке. Девелопер выкупает у собственника старую квартиру – естественно, с дисконтом – продает ее, а деньги принимает в счет взноса за новую недвижимость. При этом размер дисконта, сроки и другие параметры сделки могут сильно варьироваться.
Трейд-ин с участием партнеров (ДомКлик, «Пик-Брокер», агентства «Этажи» и «Моментум 24») – это «стандартная» программа выкупа. Средний дисконт от рыночной стоимости старого жилья составляет 7-10%, но и скидка на приобретение новой квартиры достигает 3%. Средний срок выхода на сделку в этом случае составляет 7-14 дней. При этом стоимость приобретаемой квартиры фиксируется на срок от 45 до 60 дней, что, несомненно, выгодно для покупателей, приобретающих жилье в строящихся жилых комплексах с растущей ценой.
Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья
Таким образом, один клиент компании выступает одновременно продавцом и покупателем. Свою квартиру он продает агентству, и сразу покупает новое жилье. Переход права собственности по альтернативным сделкам регистрируется в Росреестре одновременно в отношении всех участников.
- Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, даты рождения продавца и покупателя.
- Характеристики приобретаемой квартиры: адрес, общая и жилая площадь, кадастровый номер, этаж, количество комнат.
- Документ, на основании которого у продавца возникло право собственности: ДКП, дарственная, свидетельство о наследстве, и пр.
- Общая стоимость жилья.
- Общий размер собственных средств, отдельно – кредитных.
- Порядок и сроки расчетов.
- Сведения о залогодержателе: наименование, реквизиты, местонахождение.
- Права и обязанности участников сделки.
- Ответственность сторон.
Совет юриста: если есть возможность, лучше найти банк для обычного ипотечного кредитования с первоначальным взносом. Там выдадут большую сумму, чем при кредитовании под залог недвижимости. В последнем случае банки одобряют в среднем 30-50% от реальной стоимости залогового жилья. Например, если рыночная цена составляет 2 500 000 руб., одобрят 750 000 руб. Ставки по кредитам под залог недвижимости выше, чем при стандартной ипотеке. Кроме того, воспользоваться сертификатом на материнский капитал или другой госпрограммой для погашения вряд ли получится.
Совет юриста: альтернативные сделки довольно рискованны. Продавец нового жилья в любой момент может отказаться от подписания ДКП, и вся цепочка разрушится. Но такая схема подходит, если нужно сразу продать старое жилье одновременно с покупкой нового. Если есть возможность, лучше обратиться для сопровождения к юристу или риэлтору.
- Человек находит банк для ипотечного кредитования под залог недвижимости на вторичном рынке.
- Банк одобряет заявку, направляет сотрудника для оценки стоимости жилья.
- Клиент представляет кредитору полный комплект документов, заключается договор ипотечного кредитования.
- Клиент находит жилье в новостройке, заключает договор с застройщиком. Банк переводит деньги продавцу напрямую.
В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.
Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».
— Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.
На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.
— Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика.
Схема «Квартира в зачет» распространяется на объекты строительной компании Setl City — это более десяти современных жилых комплексов комфорт-класса в разных районах города, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой. В квартиру можно переехать сразу после получения ключей, не беспокоясь о ремонте, – все они сдаются с качественной чистовой отделкой в двух цветах «Ваниль» или «Шоколад». Новый стандарт отделки «Итальянские коллекции» включает даже теплые полы в ванной комнате.
В случае сделки по схеме «трейд-ин» риелтор мгновенно выкупает старую квартиру собственника, предоставляя взамен жилье в новостройке, то есть осуществляет взаимозачет. В этом заключается главное отличие подобного вида сделок от альтернативной купли-продажи с выкупом старой жилой площади, когда риелторское агентство просто выставляет предложенный лот в свободную продажу по своим каналам, дожидаясь, пока найдется покупатель.
Основная статья расходов: оплата нового жилья, при условии, что оно стоит дороже, чем то, что будет продано. Также нередко застройщики или агентства недвижимости берут себе некую комиссию за то, что занимаются продажей старой квартиры клиента. Ее размер зависит от многих факторов, но редко превышает 10% от суммы. Помимо всего прочего, придется оплатить госпошлину при регистрации права собственности: по 2000 рублей за каждого нового владельца квартиры.
- Паспорта всех владельцев квартиры.
- Документы на жилье (техпаспорт, выписка из ЕГРН и так далее).
- Договор на реализацию.
- Документы на новую квартиру.
- Информация о застройщике (устав и так далее, это необходимо для того, чтобы проверит компанию, ее надежность и деловую репутацию).
Кроме того, в случае заключения сделки «трейд-ин» риелторское агентство берет на себя все заботы и хлопоты, связанные с оформлением документов и юридическим сопровождением обмена жилой площади. Продавцу квартиры не придется тратиться на рекламу, публикацию объявлений, заниматься сбором документов, расходовать средства на проведение экспертной оценки и так далее.
Покупка квартиры в зачет имеющегося жилья, вторичного жилья
Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.
Смена старой квартиры на просторные апартаменты в новостройке – мечта многих семей. Однако процесс продажи старой квартиры и покупки новой – долгий и хлопотный. Его может значительно ускорить покупка квартиры взаимозачетом – простой схемы, позволяющей обменять свое жилье на квартиру в новом доме.
- правоустанавливающий и право удостоверяющий документы на квартиру;
- разрешение супруга – для тех, кто в браке;
- кадастровый и технический паспорта;
- справка об отсутствии долгов по квартплате;
- кадастровая справка об отсутствии ареста и обременений;
- доверенности – для представителей.
Модель трейд-ин привлекает покупателя на растущем рынке, когда он спешит закрепить за собой товар по лучшей цене. На падающем и даже на стагнирующем – быстрого подорожания можно не опасаться. Продавцы, напротив, в периоды снижения спроса проявляют повышенную изобретательность. Можно предположить, что в ближайшие год-два технологии продаж по схеме «квартира в зачет» будут совершенствоваться.
Предусматривается выкуп старой квартиры застройщиком сразу же, но по минимальной стоимости. С застройщиком оформляется договор купли-продажи старого жилья и ДДУ на получение нового. Он выставляет квартиру на торги, внося установленную стоимость, полученную с её продажи, на лицевой счёт дольщика, а прибыль оставляет на развитие своего предприятия. Так как вырученных денег для получения новой квартиры недостаточно, то недоимка вносится из личных средств покупателя соразмерными частями, или оформляется в ипотеку.
17 Фев 2023 uristinhome 149