Можно Ли Продать Земельный Участок Ниже Кадастровой Стоимости В 2023 Году

Можно ли в 2023 году продать земельный участок по цене ниже его кадастровой стоимости

В сделках купли-продажи недвижимости продавцы и покупатели сами договариваются о цене. Кадастровая стоимость не связана с этими договорными отношениями. В п. 1 ст. 555 ГК РФ написано — «Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным» . П. 1 ст. 424 ГК РФ — «Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон» . Как видите, о кадастровой стоимости тут ни слова.

Про коэффициент 0.7 написано в п. 2 ст. 214.10 НК РФ, внимательно его прочитайте — «В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества» .

Про стандартный вычет в 1 000 000 руб. написано в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ — «Имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей» .

Отдельно следует сказать про случай, когда земельный участок был продан ниже кадастровой стоимости, чтобы уйти от налогообложения. В новой редакции Налогового кодекса определяются положения, когда продается любой недвижимый объект, к которым относится и земельный участок, приобретенный после наступления 2023 года.

• уточняется сумма, переданная продавцу покупателем, указанная в договоре сделки;
• эта сумма уменьшается на документально подтвержденные расходы на приобретение объекта, который продан в результате этой сделки или величину имущественного вычета.

Если для приобретения этого участка гражданин Иванов И.М. брал кредит в банке, то к подтвержденным расходам можно прибавить проценты, которые он выплатил кредитному учреждению. Доказать их можно по справке, взятой в банке. Таким образом, налоговая база станет еще меньше на размер уплаченных процентов.

Отметим, что к налоговым резидентам относятся только те физические лица — граждане РФ, которые проживали на Российской территории за 12-месячный период времени не меньше 183 календарных дней. Исключением служат военнослужащие и госслужащие командированные за границу.

• при продаже долей по одному договору сделки применяется имущественный вычет один раз, т.е. на всю стоимость объекта недвижимости в размере 1 млн. рублей (например, участок находится в совместной собственности у двух лиц в равных долях и продается по одному договору, тогда вычет будет предоставлен каждому по 500 тыс. рублей);
• при продаже долей по разным договорам у каждого собственника возникает право воспользоваться имущественным вычетом относительно своей доли (по каждому договору вычет составит 1 млн. рублей).

Какие последствия будут для юрлица, продавшего объект недвижимости по стоимости ниже его кадастровой стоимости

1. Для случаев, когда стоимость недвижимого имущества законодательно установлена на определенном уровне (в том числе с привязкой к кадастровой стоимости объекта), отступление от такого нормативного предписания служит основанием для признания сделки недействительной как нарушающей требования закона или иного правового акта (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

Так, по делу N А53-16779/2023 (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2023 N Ф08-81/2023 по делу N А53-16779/2023) было установлено, что полученное должником встречное исполнение по договору купли-продажи значительно ниже кадастровой стоимости продаваемых объектов недвижимости, а именно в 4,4 раза, в результате чего произошло уменьшение стоимости имущества должника, а также возможности удовлетворения требований кредиторов должника за счет этого имущества. Вышеуказанная сделка была признана судом недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Стороны самостоятельно вправе установить цену по договору купли-продажи недвижимости. Поэтому допустимо установить цену, которая будет ниже кадастровой стоимости. Как правило, кадастровая стоимость устанавливается в размерах, приближенных к рыночной стоимости.

1) граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности).

Если же условие о льготной цене включено в договор купли-продажи земельного участка, заключенный с лицом, не имеющим права на соответствующую льготу, такое условие (а применительно к ст. 180 ГК РФ и договор в целом) может быть признано недействительным по иску соответствующего публично-правового образования (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2023 по делу N 305-ЭС17-1863);

Можно Ли Продать Земельный Участок Ниже Кадастровой Стоимости В 2023 Году

Узнать кадастровую стоимость собственного участка можно на специализированных сайтах. Например, такую возможность предоставляет Росреестр, вносящий каждый участок в книгу учета и публичную карту. Справка о стоимости по кадастру выдается в течение 5 дней. Есть и более удобные способы: онлайн-сервис «КТОТАМ.ПРО» предоставляет любую информацию о недвижимости и земельных участках в любое удобное для вас время. Достаточно пройти по ссылке https://kadastr.ktotam.pro/ и ввести адрес объекта и его кадастровый номер. Через несколько минут вы получите ответ.

Например, КС участка составляет 3 000 000 рублей, но покупатель и продавец совершают законную сделку по цене в 1 700 000 рублей. Сумма, с которой впоследствии будет взиматься налоговый сбор, составит 2 100 000 рублей (рассчитывается по форме: 3*0,7 коэффициент).

Если для приобретения этого участка гражданин Иванов И.М. брал кредит в банке, то к подтвержденным расходам можно прибавить проценты, которые он выплатил кредитному учреждению. Доказать их можно по справке, взятой в банке. Таким образом, налоговая база станет еще меньше на размер уплаченных процентов.

В процессе продажи различных земельных участков порядок, в соответствии с которым будет определяться финансовый результат, полученный за счет его реализации и принимающийся во внимание в процессе определения точной суммы налогообложения, непосредственно зависит от того, у кого и когда ранее покупалась данная территория.

В случае, если лицо не использовало налоговый вычет ранее по имущественному праву, то в свидетельстве о продаже недвижимости необходимо указать реальную продажную собственность, если она не превышает 1 млн. рублей. В таком варианте участник сделки избавляется от необходимости переводить налог. Если налог на вычет на цифру более 1 млн рублей был использован в целях вычисления суммы налога применяется 70% от значения минимальной стоимости по кадастру.

Если сумма дохода от продажи меньше кадастровой стоимости с коэффициентом, придется платить налог с суммы кадастровой стоимости, уменьшенной на коэффициент, а не с суммы продажи. То есть специально занижать сумму продажи, чтобы уйти от налогов, бесполезно — платить все равно придется.

Если компания или предприниматель прекращают заниматься деятельностью, в отношении которой применялась УСН, декларацию им следует подать не позднее 25 числа месяца, следующего за месяцем, в котором они уведомили налоговую о прекращении такой деятельности.

Если продавец относится к налоговым резидентам и не использовал участок в коммерческих целях, в декларации можно сразу заявить имущественный налоговый вычет в размере полученного дохода от продажи земельного участка, но не более 1 млн рублей, либо уменьшить доходы на сумму произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с его приобретением.

Но если земельный участок был продан после 1 января 2023 года, налоговая проверит, как соотносятся доход от его продажи и кадастровая стоимость. Для расчета берут кадастровую стоимость, которую умножают на понижающий коэффициент 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ.

Петр Иванович Николаев продал земельный участок в 2023 году и должен уплатить НДФЛ в размере 100 тысяч. Декларацию заполнил правильно и подал в ИФНС в срок — 15 апреля 2023 года, но налог уплатил 28 июля, то есть допустил просрочку в 13 дней. Налоговая не наложит на него штраф за просрочку уплаты, но начислит пени в размере 325 Р .

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: если стоимость участка, указанная в договоре купли-продажи, менее расчетной величины, определенной как произведение кадастровой стоимости участка и коэффициента 0,7, то для исчисления НДФЛ необходимо брать доход в размере указанной расчетной величины. При этом физическое лицо имеет право уменьшить полученный доход на документально подтвержденные расходы на приобретение этого участка или получить имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб.

Таким образом, квартира, которая находится в ужасном состоянии, но при этом имеет достаточно большую площадь или крайне выгодное месторасположение, может иметь огромную кадастровую стоимость, а любые сделки с ней, соответственно, потребуют выплаты завышенного сбора.

Кроме того, регионы могут использовать дифференцированный подход для различных секторов экономики. Новый принцип расчета налога предполагает использование кадастровой оценки, которая вызывает критику экспертов. Если стоимость участка завышена, собственник может скорректировать оценку в судебном порядке.

Плюсами можно считать прозрачность такой сделки перед налоговыми органами и легкость расчетов. Минус для собственников, которые приобрели участок после начала 2023 очевиден – это самая большая возможная итоговая сумма налоговой выплаты относительно цены земли. То есть НДФЛ будет высчитываться из кадастровой стоимости, даже если рыночная выше.

Поскольку в рассматриваемой ситуации сделки по реализации земельного участка заключаются между российской организацией и физическим лицом, являющимися налоговыми резидентами РФ, то такие сделки могут признаваться контролируемыми при наличии одного из обстоятельств, предусмотренных п. 2 ст. 105.14 НК РФ.

Согласно ее положениям, стоимость земли рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости, установленной на год продажи, умноженной на 0,7. В том случае, если участок будет реализован за меньшую сумму, для расчета размера налога будет использован именно указанный минимум.

В том случае, если владелец участка все же решил продать его до истечения вышеуказанного срока, ему потребуется уплатить налог на доходы физических лиц. В этом случае он сможет уменьшить размер налоговой базы, исходя из значения которой рассчитывается налоговый платеж, на 1 000 000 рублей или на сумму фактически понесенных им расходов на его приобретение.

Согласно положениям действующего Налогового кодекса РФ, в случае продажи физическим лицом какой-либо недвижимости (в том числе и земельного участка), оно обязано уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, составляющий 13% для граждан России и 30% – для лиц, не являющихся ее налоговыми резидентами.

Эта норма действовала до 2023 года и являлась причиной проведения огромного количества сделок, нарушающих действующее законодательство. Так, стоимость многих участков (особенно в крупных городах), фактически превышающая указанную сумму, в документах купли-продажи занижалась в несколько раз.

Такие сделки не только наносили ущерб государству, но и являлись весьма рискованными для покупателя, ведь, в случае их оспаривания в судебном порядке, он мог получить обратно лишь ту сумму, которая была указана в документах. Именно поэтому в Налоговый кодекс РФ была внесена еще одна поправка, устанавливающая минимальный размер стоимости земельного участка, за которую он может быть продан.

Сделка с недвижимостью ниже кадастровой стоимости

К сожалению, пока еще кадастровая стоимость не отражает действительность. Например, в Санкт-Петербурге в 2023 году была проведена массовая кадастровая переоценка всех объектов недвижимости. Важно отметить, что датой оценки является 1 января 2023 года. Это значит, что в кадастровую стоимость не были включены риски, связанные с пандемией, самоизоляцией, падением спроса и всем тем кризисом, который сейчас до сих пор развивается. Поэтому та стоимость, которая была определена, не всегда адекватна и в ней не отражены текущие изменения.

Рассмотрим пример. В компанию «1Капиталь» обратился человек с просьбой провести оценку его автозаправочного комплекса, который находится на балансе юридического лица. Этот человек является генеральным директором данной компании. Он хотел перевести комплекс на себя на физическое лицо с минимальными налогами. Поэтому он попросил оценочную компанию осуществить оценку по минимальной цене. Цена этого комплекса была порядка 40 миллионов рублей по кадастровой стоимости, по рынку она была еще больше. Он попросил оценить это в 15 или даже в 10 миллионов рублей. В предоставлении такой услуги ему отказали.

Кроме того, по многим объектам кадастровая стоимость повысилась в разы. В некоторых объектах наблюдается повышение в 5 раз. Средняя кадастровая стоимость по всей недвижимости в Санкт-Петербурге возросла на 25% за последние годы. На вопрос о том, почему кадастровая стоимость по этим объектам так сильно выросла, ГБУ отвечает, что на самом деле все правильно, просто была проведена смена методики расчета.

Компания попыталась оспорить это решение в арбитражном суде, но в рамках разбирательства было выявлено, что «Дискурс» сократила активы со 136 млн рублей до 500 тысяч, перевела все активы и часть сотрудников в адрес компании «Русинвест», также обе компании перечисляли деньги за налоговое сопровождение одному подрядчику. Руководителями и учредителями являлись одни и те же лица. Компании не удалось скрыться от претензии налоговой. Причиной этому стало то, что сделка была совершена ниже кадастровой стоимости, а затем компаниям не удалось доказать, что цена была рыночной.

Необходимо разобраться с рисками, связанными с продажей объектов недвижимости между различными компаниями по цене ниже кадастровой стоимости. Ведь на данный момент кадастровая стоимость — это некий ориентир. Доначислит ли штрафы и пени налоговая после такой продажи и в каком случае?

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» предлагает несколько законных и легальных способов минимизации налогов при продаже недвижимости. Если ранее налоги в случае необходимости компенсировались увеличением срока владения, то сейчас, пятилетний период для многих может показаться слишком большим. Тем более: если продать квартиру ниже стоимости, можно сэкономить от 10 до 50 % от суммы налогового сбора. Там же можно заказать кадастровую справку.

С начала 2023 года было введено два ключевых изменения, которые касаются всех, кто продает или намерен продать земельный участок, квартиру, частный дом или их доли:

• Квартиры не облагаются налогом, если вы являетесь владельцем более 5 лет. До этой нормы срок владения составлял всего 3 года. Это означает, что уплата НДФЛ будет все чаще производиться с учетом кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• Налог НДФЛ рассчитывается по формуле, в которой принимается во внимание именно кадастровая стоимость недвижимого имущества. Эта норма ограничивает возможности продавцов за счет занижения стоимости квартиры или дома, влиять на НДФЛ. В результате, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости (КС) позволит значительно снизить налоговую нагрузку для продавца.

К этому вопросу стоит относиться внимательно, поскольку квартиры, которые покупаются в 2023 году, смогут освобождаться от налога только лишь в 2023 году, что для рынка недвижимости является большим сроком. Продажа недвижимости по кадастровой стоимости существенно влияет на налоговую базу, которую должен покрывать продавец. На одной сделке в Москве разница по налогам может превышать 100 тыс. рублей.

Для большинства владельцев недвижимого имущества, которые хотели бы быстро и дорого продать свою недвижимость, или наоборот, произвести сделку покупки, юридические и правовые процедуры кажутся очень запутанными и сложными. Более того, современное правовое поле являет собой весьма динамичную и часто изменяющуюся среду.

Второй корень проблемы оценки стоимости недвижимости заключается в том, что существующая норма не до конца отвечает объективным требованиям рынка. Так, квартира в плохом состоянии, из-за расположения или площади может иметь значительно завышенную кадастровую стоимость, что влечет за собой повышение суммы налогового сбора.

Cpoки пoдaчи иcкa. Coглacнo cт. 245 КAC PФ, ocпopить кaдacтpoвyю cтoимocть oбъeктa мoжнo нe пoзднee пяти лeт пocлe внeceния cooтвeтcтвyющиx дaнныx в кaдacтp. Пo иcтeчeнию этoгo cpoкa бyдeт пpoвeдeнa плaнoвaя пepeoцeнкa,cтoимocть измeнитьcя и пpeдыдyщиe дaнныe нeльзя бyдeт ocпopить.

Чтoбы coбcтвeнник мoг pacпopяжaтьcя cвoим yчacткoм — пpoдaть, пoдapить, ocтaвить в нacлeдcтвo — тeppитopия дoлжнa быть зapeгиcтpиpoвaнa в Pocpeecтpe. Этa peгиcтpaциoннaя зaпиcь включaeт ocнoвныe xapaктepиcтики нeдвижимocти, в тoм чиcлe кaдacтpoвyю cтoимocть. B cтaтьe paccкaжeм, чтo тaкoe кaдacтpoвaя cтoимocть, кaк oнa paccчитывaeтcя и влияeт нa cyммy зeмeльнoгo нaлoгa, кaк пpoxoдит cнижeниe кaдacтpoвoй cтoимocти зeмли в 2023 и кaк caмocтoятeльнo yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть зeмeльнoгo yчacткa .

Пopядoк oбpaщeния. Чтoбы иницииpoвaть пepeoцeнкy зeмeльнoгo yчacткa, нeoбxoдимo oбpaтитьcя в мecтнoe oтдeлeниe кaдacтpa и кapтoгpaфии в пopядкe живoй oчepeди или пo зaпиcи. Пpoшeниe oфopмляют в пиcьмeннoм видe, блaнк зaявлeния выдaeтcя нa мecтe. К пpoшeнию пpилaгaют cтaндapтный пaкeт дoкyмeнтoв. Coглacнo cт. 24.18 Ф3 «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», в нeгo вxoдят:

Cpoки paccмoтpeния пpoшeния. Пoдaннoe в кoмиccию зaявлeниe o пepecмoтpe кaдacтpoвoй cтoимocти yчacткa paccмaтpивaeтcя в тeчeниe мecяцa. B тeчeниe ceми днeй c мoмeнтa пoдaчи пpoшeния зaявитeль инфopмиpyeтcя o дaтe eгo paccмoтpeния. Нeявкa иcтцa нa зaceдaниe нe влияeт нa пpинятиe peшeния.

Cтaвкa нaлoгooблoжeния — paзмep нaлoгoвыx плaтeжeй, paccчитaнный oтнocитeльнo нaлoгoвoй бaзы, тo ecть cyммы, кoтopyю oблaгaют нaлoгoм. B дeнeжнoм эквивaлeнтe итoгoвaя cyммa нaлoгa мoжeт мeнятьcя в peзyльтaтe пepeoцeнки cтoимocти зeмeльнoгo yчacткa. Этoт фaкт мoтивиpyeт нaлoгoплaтeльщикoв кoнтpoлиpoвaть пpoцecc пepeoцeнки и иcкaть пyти, чтoбы yмeньшить кaдacтpoвyю cтoимocть 3У.

Ожидается, что уменьшение кадастровой стоимости в 2023 году будет проводиться массово. По статистике, в Москве и Московской области больше половины объектов недвижимого имущества оценены по завышенной в 3-4 раза цене. В других регионах России наблюдается аналогичная ситуация.

После того, как сумма оценки стала точно известна, можно определять ее достоверность. Для этого нужно смотреть стоимость недвижимости в том районе или доме, который интересует. В примере выше использовался адрес Москва, ул. Стандартная, дом 21, корпус 1. График цен показывает, что средняя стоимость квадратного метра в этом районе составляет 176,6 тысяч рублей за м2. Значит рыночная стоимость квартиры площадь 51 м2 составляет около 9 млн рублей.

Сейчас оценка недвижимого имущества проводится силами государственных оценщиков. Их работа регламентирована ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и контролируется региональными властями. Но ошибки в определении кадастровой стоимости недвижимости и суммы налога по-прежнему встречаются. А значит проблема остается актуальной.

Снижение кадастровой стоимости объекта путем обращения в комиссию выгодно благодаря скорости и низкой стоимости решения проблемы. Согласно требованиям российского законодательства, комиссия обязана назначить осмотр объекта в течение недели с момента подачи заявления и вынести решение за 30-дневный период.

Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.

Как изменится кадастровая стоимость земли в 2023 году

Основное изменение, с которым столкнулись собственники объектов недвижимости в 2023 году коснулось периода исчисления налогов и его применения к размеру стоимости. Теперь она рассчитывается из данных, вписанных в единый реестр по состоянию на 1 января 2023 года.

В 2023 году на основании положений Федерального кодекса № 135 «Об оценочной деятельности» устанавливались все размеры стоимости по кадастру. Они важны не только государству, которое проводит расчет налоговой базы, но владельцам земли. Все результаты определения показателей вводятся в единую базу Росереестра.

ВНИМАНИЕ . В 2023 году в России была проведена массовая переоценка. Это привело к тому, что владельцы столкнулись с большим повышением. При этом чаще всего стоимость кадастра получалась выше, чем предложения на рынке. Из-за этого многие владельцы земель пошли с исковыми заявлениями для оспаривания.

ВНИМАНИЕ . С начала 2023 года налог на участки коснулось значительное увеличение. Он был поднят на 20% по сравнению с 2023 годом. В 2023 году это увеличение достигнет уже 60%. Одновременно запланировано проведение переоценки. В соответствии с новыми поправками в законодательстве будет изменена формула расчета налогов, и уменьшены параметры льгот и вычетов.

Такое становится возможным в том случае, если арендная плата за пользование землей зависит от стоимости по кадастру. Но для проведения проверки правильности установления стоимости по кадастру по заявлению арендатора, потребуется предоставить дополнительно письменное согласие самого собственника.

Как продать квартиру и сэкономить на налоге? Часть 2

А при реализации квартиры, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет (1 млн рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если же квартира приобретена после 01 января 2023 года, заниженная стоимость квартиры не освободит продавца от налога. Исключением является не столь часто встречающаяся ситуация, когда кадастровая стоимость квартиры не определена. Тогда для расчета налога применятся договорная стоимость квартиры (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Сведения о кадастровой стоимости квартиры можно получить несколькими способами. Самый простой и быстрый — это на сайте Росреестра (в режиме онлайн заполняется форма, затем выдается информация по запрошенной квартире и можно открыть сведения ГКН). Можно обратиться в МФЦ лично либо направить запрос по почте.

• расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
• расходы на приобретение отделочных материалов;
• расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Срок представления декларации по форме 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры (п.3 ст.228 НК РФ, п.1 ст.229 НК РФ). Например, если квартира продана в 2023 году, то физическое лицо должно представить декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля 2023 г. В том случае, если в декларации заявлена сумма налога к уплате, ее необходимо оплатить до 15 июля 2023 года.

Рыночная стоимость вместо кадастровой: с какой даты применять

Коллеги, давайте попробуем вместе разобраться с конкуренцией законов. Я говорю про Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2023 № 237-ФЗ (далее будем называть его просто «Закон») и часть вторую Налогового кодекса РФ (далее просто: «Кодекс»). Конкурируют они между собой за право определения даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости. В тех случаях, когда вместо кадастровой стоимости объекта недвижимости устанавливается его рыночная стоимость.

Но в новой редакции ч. 15 ст. 378.2 Кодекса «заиграла по-новому»:
Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Да, Кодекс, будучи кодифицированным законом, имеет большую юридическую силу. Поправка обсуждаемая была внесена в Кодекс позже, чем начала действовать норма Закона, что тоже прибавляет баллов Кодексу. Но в то же время норма части 15 статьи 378.2 Кодекса в первом абзаце сама же отсылает к законодательству Российской Федерации, регулирующему проведение государственной кадастровой оценки, при решении задачи выбора даты начала действия новой кадастровой стоимости недвижимости.

Все было хорошо, до 23 ноября прошлого года, когда в силу вступил Федеральный закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». До больших поправок, вносимых этим ФЗ, никакой конкуренции не было, т.к. и Закон, и Кодекс одинаково регулировали рассматриваемые отношения.

П. 6 ч. 2 ст. 18 Закона гласит, цитирую:
Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом:
— с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Что такое кадастровая стоимость и можно ли продать участок ниже нее

Если недвижимость была приобретена ранее, НДФЛ высчитывается из цены, указанной в договоре купли-продажи земли. При новом же законодательстве сумма в документах должна превышать 70% от кадастровой стоимости. У решения продавать недвижимость по кадастровой стоимости есть ряд плюсов и минусов.

Очень часто складывается ситуация, что цена по кадастру намного выше рыночной, что невыгодно продавцу, в таких случаях выполняется процедура оспаривания кадастровой оценки. Она применяется при начавшемся строительстве рядом с продаваемым объектом, если со времени проведения оценки сильно изменилась ситуация на рынке недвижимости, из-за прошлых ошибок оценщиков.

Если собственником участка принято решение продавать его по стоимости по кадастру, то это значительно облегчает расчет налогообложения дохода от продажи. Дело в том, что НК РФ ввел кадастровую стоимость объекта недвижимости как единицу, из которой высчитывается налог, только с 1 января 2023 года.

Переходной коэффициент К используется специально для того, чтобы учитывать рыночную цену аналогичной недвижимости, однако этот механизм далек от совершенства, так как законом не регламентирована достоверность данных для сравнения, источник информации и количество участков для сравнения.

1. В кадастровой стоимости не отражается состояние рынка, сезонность, баланс спроса и предложения, платежеспособность населения.
2. Рыночная стоимость зависит от реальной цены аналогичных объектов.
3. Кадастровая стоимость сильно зависит от механизмов подсчета.
4. Введение статьи 65 НК РФ пришлось на взлет цен на недвижимость, поэтому многие ставки сегодня являются неактуальными (Эффект «низкой базы»).

05 Мар 2023      uristinhome         231      

Похожие записи
• 
  Налоги пенсионерам на имущество 2023
• 
  Субсидирование ипотеки в 2023
• 
  Льгот инвалиду3гр намото страхования в каз
• 
  Районный коэффициент в москве 2023 для зарплаты