Главная / Права потребителей / Обязанности управляющего ТСЖ в многоквартирных домах

Обязанности управляющего ТСЖ в многоквартирных домах

Содержание

1 Кто такой управляющий ТСЖ и в чем его отличия от председателя
2 Должностная инструкция управляющего ТСЖ
3 Все вопросы к нему; кто такой управляющий ТСЖ и каковы его обязанности? Рассмотрение нюансов
4 Должностная инструкция председателя и управляющего ТСЖ
5 Бухгалтерия и финансы
6 Должностная инструкция управляющего домом
7 Обязанности управляющего ТСЖ в многоквартирных домах
8 Обязанности управляющей компании
9 Обязанности управляющего ТСЖ в многоквартирных домах

Кто такой управляющий ТСЖ и в чем его отличия от председателя

Задачи управляющего ТСЖ определяются должностной инструкцией, согласно которой он обязан: заниматься подбором организаций-подрядчиков для осуществления работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома; заключать различные договоры (к примеру, на оказание коммунальных услуг); принимать на работу сотрудников и увольнять их в случае неисполнения обязанностей; контролировать проведение различных работ, направленных на улучшение состояния дома и прилегающих территорий; представлять товарищество в органах власти и судах; составлять различные финансовые документы, в том числе годовые сметы расходов и доходов; готовить финансовый отчет; вести работу с должниками, направленную на погашение задолженности; закупать материалы для работы.

Организация принимает на работу персонал для проведения ремонтно-строительных работ, а управляющий направляет и контролирует их деятельность. Единственный минус – содержание большого штата довольно затратно. Такая форма взаимодействия удобна для тех ТСЖ, которые являются целым жилым комплексом.

Спектр обязанностей председателя ТСЖ довольно широк. Подробнее о задачах председателя ТСЖ вы можете прочитать в статье. Для помощи председателю товарищество может привлечь к работе человека, который займет должность управляющего и будет выполнять некоторые функции, касающиеся внутренних процессов.

На сегодняшний день присутствие управляющего ТСЖ в качестве помощника председателя встречается все чаще. Такая тенденция закономерна и говорит о том, что часто самоуправления многоквартирным домом бывает недостаточно, поэтому на помощь приходит совмещение с профессиональным руководством.

Чтобы дела управления шли согласованно даже при участии нескольких людей, используйте в своей работе программное обеспечение. Программа 1С: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК поможет автоматизировать рутинные процессы и обеспечить точный расчет квартплаты с учетом регионального законодательства. Вместе с личными кабинетами жильцов на сайте ТСЖ вы сможете упростить сбор показаний приборов учета, а также обеспечить прием платежей за коммунальные услуги. Подробнее о возможностях сайта вы можете прочитать здесь.

Должностная инструкция управляющего ТСЖ

Проведение профилактических осмотров территории ТСЖ.
Взаимодействие с членами ТСЖ в пределах своей компетенции.
Отслеживание текущих показаний счетчиков (вода, электричество и пр.), а также отслеживание состояния пломб на приборах.
Информирование правления ТСЖ по вопросам текущего состояния и перспектив инфраструктуры и других составляющих дома.
Ведение документации в границах своей ответственности.
Подписание договоров от имени ТСЖ в пределах своих полномочий.
Руководство подчинёнными в вопросах проведения работ в доме и на прилегающей площади.
Осуществление закупок материалов и инструментов, необходимых для деятельности подчиненных.
Подбор сторонних организаций по проведению работ, необходимых для ТСЖ.
Мониторинг поддержания на территории ТСЖ параметров санитарии, пожарной и технической безопасности, а также принятие мер по устранению обнаруженных недостатков.
Участие в деятельности комиссий ТСЖ.
Доведение до жильцов актуальной информации по деятельности ТСЖ.
Осуществление контроля деятельности сторонних организаций (по вывозу мусора, текущему ремонту и пр.).
Текущий учет ресурсов, потребляемых ТСЖ.

Руководители распоряжаются материальными ресурсами, представляют организацию в отношениях с третьими лицами, руководят подчиненными. Все эти полномочия, в возможно более исчерпывающей форме, расписываются в данном разделе. Если руководителю предоставляются дополнительные льготы (компенсация сотовой связи, транспортных издержек и пр.), то их также можно описать в этой части.

Внимание! Характеристики многих профессий даны в соответствующих профстандартах и разделах квалификационных справочников. Так, основные параметры по руководству ТСЖ можно взять из профстандарта 16.018, описывающего деятельность управляющего многоквартирного дома.

Лица на управленческих позициях, вроде управляющего ТСЖ, не только руководят деятельностью подчиненных, но и распоряжаются значительными объемами ресурсов. Их неграмотные действия могут не только привести к ущербу для организации, но и повлечь её ликвидацию. Грамотно составленная должностная инструкция, с её требованиями по квалификации и уровню менеджера, помогает снизить кадровые риски. Для этого она должна пройти определенный порядок утверждения. В первую очередь её проверяют на:

Процесс привлечения руководителя к ответственности может проходить в административном (внутри организации) или судебном формате, с привлечением свидетелей, адвокатов и пр. В обоих вариантах мера наказания определяется на основе действующей нормативно-правовой базы, имеющей значительный объем и сложность. Это обстоятельство препятствуют её полноценному включению в должностную инструкцию, поэтому в разделе потенциальная ответственность прописывается в общей форме, с небольшим количеством подробностей.

Все вопросы к нему; кто такой управляющий ТСЖ и каковы его обязанности? Рассмотрение нюансов

Управляющий ТСЖ – это обычный гражданин или индивидуальный предприниматель, в чьи обязанности входит организация всего административно-правового функционала в работе товарищества. Его привлекают на эту должность для решения задач по грамотному управлению домом вместо управляющей организации.

предмет договора – по поводу чего заключен данный документ – передача управляющему всех дел по решению вопросов МКД;
права и обязанности управляющего – что делать должен, а на что – имеет право;
ответственность управляющего – что будет в случае неисполнения настоящего договора;
гарантии, компенсации, обеспечение условий труда – фиксируется заработная плата, отпуск и прочие гарантии Трудового кодекса;
срок действия договора и изменение его условий – до какого числа заключен документ и при каких условиях может быть изменен;
юридический адрес и реквизиты сторон – представитель каждой стороны, его адрес, банковские реквизиты, контактный телефон, подписи сторон.

В соответствии с п.4, п.5 ст.148 ЖК РФ правление товарищества обязано управлять домом самостоятельно или заключать договора на такое управление, а также осуществлять наём соответствующих работников для обслуживания дома. На общедомовом собрании принимается решение о необходимости найма такого работника, или заключении договора с организацией. Основание решения – поддержка большинства голосов собственников.

Если будет доказана вина управляющего в том, что его действие/бездействие привело к аварии и порче имущества собственников дома (ст.160 УК РФ), или доказана вина в растрате средств (ст.293 УК РФ), то последует привлечение к уголовной ответственности в виде штрафа или лишения свободы, в зависимости от причиненного ущерба.

Владеть информацией о принятых решениях руководства в отношении себя.
Участвовать в дебатах по вопросам его функциональных обязанностей.
Требовать создания условий для исполнения своих должностных обязанностей и предоставлять необходимое оборудование, инвентарь, средства индивидуальной защиты, если того требуют условия выполняемой деятельности.
Выходить с предложением изменений в его работе, если это приведет к ее улучшению.
Запрашивать у руководителя необходимые для работы документы и информацию.
Требовать исполнения трудового договора по всем пунктам.

Должностная инструкция председателя и управляющего ТСЖ

В пятом пункте освещаются дополнительные положения. В них прописываются ситуации, в которых председатель может быть освобожден от должности, за исключением ситуаций, когда речь идет о мерах ответственности, а также уделяется внимание пункту, в котором говорится о том, как в рамках данной должностной инструкции должны решаться спорные вопросы.

Основная обязанность управляющего ТСЖ – обеспечение технической эксплуатации дома в соответствии с требованиями нормативных актов в области жилищно- коммунального хозяйства.
Управляющий ТСЖ обязан:
3.1. Ежедневно (за исключением выходных и праздничных дней) присутствовать на рабочем месте и осуществлять контроль над работой службы эксплуатации и надлежащим исполнением работниками своих должностных обязанностей.
3.2. Информировать председателя ТСЖ или его заместителя из членов правления о случаях своего отсутствия на рабочем месте.
3.3. В пределах своей компетенции сообщать своему непосредственному руководителю о всех выявленных в процессе своей деятельности недостатках и вносить предложения по их устранению.
3.4. Контролировать:
– работоспособность, исправность и безопасность всего инженерного оборудования дома (систем тепло-, водо-, электроснабжения, лифтов, диспетчерской связи, систем освещения и видеонаблюдения, противопожарных систем);
– своевременный учет заявок собственников по вопросам технического обслуживания дома и их своевременное исполнение работниками службы эксплуатации;
– надлежащее санитарное состояние и чистоту придомовой территории (включая парковку, детскую и контейнерную площадки), а также мест общего пользования (включая лестничные клетки, подвалы, чердаки, технические этажи и крыши);
– выполнение санитарных требований и правил противопожарной безопасности.
3.5. Регулярно, но не реже одного раза в квартал осуществлять ревизию индивидуальных приборов учета потребления электроэнергии, ГВС и ХВС с составлением соответствующих актов.
Вести учет по каждой квартире реальных показаний индивидуальных приборов учета потребления электроэнергии, ГВС и ХВС.
3.6. Регулярно, но не реже 1 раза в месяц предоставлять информацию на сайт ТСЖ о проделанной работе, планах хозяйственной деятельности.
3.7. Периодически, но не реже 1 раза в неделю производить осмотр придомовой территории и МОП.
3.8. Осуществлять взаимодействие с уполномоченными представителями ресурсоснабжающих организаций и организаций-подрядчиков по вопросам надлежащего исполнения ТСЖ своих договорных обязательств, обеспечить сопровождение и доступ указанных лиц к инженерному оборудованию дома.
3.9. Осуществлять контроль над надлежащим исполнением ресурсоснабжающими организациями и организациями-подрядчиками их договорных обязательств перед ТСЖ, оперативно информировать правление о фактах ненадлежащего исполнения подрядчиками договорных обязательств.
3.10. Представлять интересы ТСЖ во взаимоотношениях с органами государственного управления и контроля (местная администрация, муниципальный совет, пожарный надзор, санитарный надзор) по вопросам технического обслуживания дома в пределах своей компетенции.
3.11. Принимать меры к устранению аварийных и внештатных ситуаций в доме (протечки, аварии, отключения оборудования), по требованию собственников составлять акты о таких ситуациях. Лично присутствовать на месте аварии и руководить работами по ее устранению.
3.12. Периодически, но не реже 1 раза в месяц производить снятие и письменную фиксацию показаний общедомовых приборов учета электрической и тепловой энергии, холодной и горячей воды (с привлечением соответствующих специалистов или работников коммунальных служб при необходимости), сообщать показания приборов в бухгалтерию ТСЖ и в бухгалтерии соответствующих ресурсоснабжающих организаций.
3.13. При нарушении нормативных сроков и качества предоставляемых жилищно- коммунальных услуг составлять акты для снижения платы жильцам. Оформленные акты представлять главному бухгалтеру для проведения перерасчета.
3.14. Обеспечивать:
– своевременное информирование собственников об отключении (ограничении) подачи коммунальных и иных услуг путем размещения объявлений на информационных стендах в подъездах, а также контролировать наличие информации на стендах по установленному перечню;
– наличие и пополнение (при необходимости) технической документации дома (техпаспорта, схемы, планы, чертежи и пр.).
3.15. Ежемесячно информировать правление ТСЖ о текущих планах работы службы эксплуатации, отчитываться перед правлением о результатах проделанной работы.
3.16. Готовить помещения здания (дома) к осенне-зимней эксплуатации.
3.17. Организовать своевременный ремонт дверей, окон, замков и т.п.
3.18. Производить закупку материалов и оборудования, необходимых для эксплуатации и текущего ремонта здания.
3.19. Вести журнал учета и движения материальных средств товарищества, переданных ему под личную ответственность.
3.20. Готовить акты на списание материальных средств и представлять их председателю правления товарищества для последующего утверждения на заседании правления.
3.21. Вести журнал регистрации жалоб и заявлений по вопросам управления, содержания и эксплуатации здания.
3.22. Проходить аттестацию и проверку профессиональных знаний в установленные законодательством сроки, постоянно повышать свою профессиональную квалификацию.
3.23. Не разглашать конфиденциальную информацию, ставшую известной в связи с исполнением должностных обязанностей (в т.ч. о финансовом состоянии ТСЖ и о персональных данных собственников дома).
3.24. Вносить предложения в правление ТСЖ о наложении дисциплинарных взысканий на работников службы эксплуатации, а также об их поощрении.
3.25. Временно отстранять работников службы эксплуатации от работы в случае грубого нарушения ими должностных обязанностей, правил внутреннего трудового распорядка, правил и норм охраны труда, санитарных норм, требований противопожарной безопасности.
3.26. При исполнении должностных обязанностей быть вежливым, корректно общаться с работниками ТСЖ и собственниками дома.
3.27. Исполнять иные обязанности, установленные действующим законодательством и трудовым договором.

Вас может заинтересовать : Как правильно оформить водительскую справку нового образца

1.1. Председатель правления ТСЖ “____________” является выборным лицом, которое избирается членами правления на своем заседании из числа членов правления, избранных общим собранием членов ТСЖ.
1.2. В своих действиях председатель правления руководствуется законодательством Российской Федерации, уставом ТСЖ, решениями общего собрания членов ТСЖ, постановлениями правления ТСЖ.
1.3. Председатель принимает к исполнению также нормативные акты местных органов государственной и исполнительной власти, на территории которой находится ТСЖ, а также решения судебных органов, вступивших в законную силу, по вопросам, связанным с деятельностью ТСЖ.

2.1. Избрание председателя правления ТСЖ происходит большинством голосов от списочного состава правления ТСЖ, т. е. если в составе правления 7 человек, то для избрания председателя необходимо получить не менее 4 голосов.
2.2. Председатель правления считается приступившим к исполнению обязанностей с момента избрания правлением, о чем правление издает постановление, подписываемое председателем и секретарем правления. Если избрание председателя происходит на первом заседании правления после его выборов общим собранием, постановление о его избрании подписывается также присутствующими на первом заседании правления председателем и секретарем общего собрания.
2.3. Отстранение от должности председателя правления может быть инициировано членами правления только в связи с обстоятельствами, перечисленными в настоящем пункте инструкции:
2.3.1. согласно письменному заявлению председателя правления о сложении с себя обязанностей;
2.3.2. за систематический отказ от проведения заседаний правления, если члены правления требуют их проведения. систематическим отказом от проведения правления считается, если заседания не проводятся более 45 календарных дней подряд;
2.3.3. за невыход на работу без уважительной причины в течение 10 рабочих дней, если невыход на работу заактирован и подтвержден отсутствием председателя на плановых приемных часах и заседаниях правления, а также отсутствием административно-распорядительной деятельности председателя по отношению к МОП и служащим ТСЖ;
2.3.4. за проведение председателем деятельности, наносящей финансовый ущерб тсж в результате злоупотребления своими полномочиями в корыстных целях, что должно быть подтверждено проверкой ревизионной комиссии и соответствующим решением суда;
2.3.5. за отказ от проведения общего отчетного или отчетно-выборного собрания в определенные законом сроки;
2.3.6. за отказ от выполнения решений общих собраний ТСЖ, если эти решения являются законными;
2.3.7. за отказ от выполнения решений правления, если эти решения являются законными;
2.3.8. за отказ предоставить документацию для проверки ревизионной комиссии ТСЖ.
Данный перечень причин отстранения председателя правления от должности является исчерпывающим и может быть дополнен только общим собранием ТСЖ.
2.4. Голосование по отстранению от должности председателя правления происходит на заседании правления и принимается, если за отстранение проголосовало более половины списочного состава правления, т. е. если в правление избрано 7 человек, то за отстранение должно проголосовать не менее
4 членов правления независимо от фактического количества членов правления на данный момент. председатель является отстраненным с момента принятия об этом постановления правления, которое подписывается заместителем председателя правления либо лицом из числа членов правления, ведущим заседание правления, и секретарем правления.

Управляющий ТСЖ вправе:
4.1. Требовать создания нормативных условий для выполнения должностных обязанностей, предусмотренных настоящей инструкцией. В том числе предоставления необходимого оборудования, инвентаря, средств индивидуальной защиты, льгот и компенсаций за работу в условиях труда, отклоняющихся от нормативных.
4.2. Принимать участие в обсуждении вопросов, входящих в его функциональные обязанности.
4.3. Знакомиться с решениями руководства организации, касающимися его деятельности.
4.4. Вносить предложения по совершенствованию работы, связанной с предусмотренными настоящей инструкцией обязанностями.
4.5. Запрашивать через непосредственного руководителя информацию и документы, необходимые для выполнения своих должностных обязанностей.
4.6. В пределах своей компетенции сообщать своему непосредственному руководителю о всех выявленных в процессе своей деятельности недостатках и вносить предложения по их устранению.
4.7. Привлекать специалистов к решению задач, возложенных на него. 4.8. Повышать свою профессиональную квалификацию.

Что касается управляющего, его деятельность также связана с административным трудом, однако он скорее осуществляет контроль над деятельностью наемных работников, не вносит никаких инициатив, а осуществляет помощь в увеличении функциональности труда работников товарищества.

При этом данный сотрудник может даже обладать статусом индивидуального предпринимателя и являться приглашенным для выполнения тех или иных обязанностей. Он может осуществлять свою деятельность за вознаграждение сразу в нескольких товариществах собственников жилья.

Одобряет или же отклоняет их инициативу председатель. Также высший руководящий орган товарищества – это собрание собственников многоквартирного дома, которое собирается либо по собственной инициативе, либо по созыву председателя для решения общих вопросов.

Если сотрудник представлен как физическое лицо то он не может выступать исполнителем коммунальных услуг, тогда он приобретает организационно правовой статус контролера за выполнением коммунальные услуг. Если же он является индивидуальным предпринимателем, то здесь все намного проще.

На самом деле таких домов очень мало. Вина в этом есть и жильцов, которые не всегда могут поддерживать чистоту там, где живут, а также вина УК, ведь именно она должны стимулировать в проживающих желание поддерживать порядок, да и сама должна быть заинтересована в том, чтобы у дома был надлежащий вид.

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ членами товарищества могут быть собственники помещений в доме. Учитывая, что в собственности могут быть не только жилые, но и нежилые помещения, собственники нежилых помещений также могут войти в ТСЖ. Членами ТСЖ могут быть не только физические лица, но и организации, если им принадлежат жилые либо нежилые помещения, находящиеся в многоквартирном доме. В случае, если помещение жилое либо нежилое находится в собственности города Москва, то функции по представлению интересов города выполняют Государственные учреждения инженерные службы районов (распоряжение Правительства Москвы от 14.05.2008 № 1040-РП).

Первый способ управления подходит исключительно для малоквартирных домов. Каждый собственник самостоятельно либо через уполномоченное лицо заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями на предоставление услуг, договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества со специализированными организациями.

В случае выбора способа управления – управление управляющей компанией, жители дома нанимают организацию, которая будет заниматься решением всех вопросов. Жители обязаны оплачивать такие услуги. Если управляющая компания по тем или иным причинам не будет устраивать жителей дома, они в соответствии с ЖК РФ смогут поменять ее на другую. Отрицательным моментом при таком способе управления являются высокие затраты на управляющую организацию.

Способ управления ТСЖ подходит для любого многоквартирного дома. Домом в таком случае управляет ТСЖ через специально созданные органы управления. Жильцы, являющиеся членами ТСЖ, принимают участие в решении основных вопросов, касающихся содержания дома и придомовой территории.

— ТСЖ может иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал и т.д.), рационально использовать конструктивные элементы здания и земельный участок для предоставления рекламных площадей и др.;

Так как помещением владела одна организация, а обслуживанием занималась другая, все дорогостоящие котлы были якобы закуплены второй организацией и являлись их собственностью. Поэтому в иске мы просили признать право общей долевой собственности и на помещение, и на все имевшееся в нем оборудование. По закону это два отдельных требования, поэтому мы платили две госпошлины по 6000 рублей.

Вас может заинтересовать : Поддержка молодых специалистов в сельской местности нижегородской области 2023

Несмотря на то что юридически ТСЖ не существует, в жилищном кодексе термин «товарищество собственников жилья» по-прежнему есть. Именно ТСЖ, а не ТСН вправе управлять многоквартирным домом. В статье мы будем использовать термин «ТСЖ», потому что так привычнее. И речь в статье о товариществе жильцов многоквартирного дома, а не о чем-то еще.

Спустя несколько месяцев жильцы с удивлением стали замечать, что плата постепенно становилась все выше и выше. Мы не понимали, что происходит: температура горячей воды по ощущениям та же, а платить за куб приходилось все больше. В соседнем доме, в который поставлялось тепло от нашей котельной, куб горячей воды стоил уже 400 рублей вместо 250, как в среднем было раньше.

В иске мы ссылались на то, что крышная котельная — общедомовое имущество, которое по закону не может принадлежать какому-то стороннему собственнику. Также мы писали, что любой собственник помещения в доме, которому также должна принадлежать и доля котельной, может обратиться в суд для истребования своего имущества из незаконного пользования.

Спустя несколько месяцев мы стали замечать, что в квартирах с минимальным потреблением горячей воды — пенсионеры, к примеру, стараются экономить воду — из-за платы за содержание и ремонт котельной сумма за летний месяц совершенно не поменялась. Куб горячей воды стоил 150 рублей вместо 250, но еще около 100 рублей уходило на содержание котельной. Хотя работ по котельной никаких не велось. Поэтому мы нашли другую обслуживающую организацию за 35 тысяч рублей в месяц. Сейчас с учетом взноса на будущий ремонт обслуживание котельной обходится собственникам в 2,86 Р с квадратного метра.

Если деятельность руководителя приведёт к возникновению аварий с существенной порчей имущества жильцов-собственников помещений в доме, или руководитель будет уличён в незаконной растрате средств, то он будет привлечён к уголовной ответственности в соответствии со ст. 160 и ст. 293 УК РФ, предполагающими наказания от штрафа до лишения свободы, в зависимости от размера причинённого товариществу и жильцам ущерба.

При создании жилтоварищества владельцы помещений в доме выбирают руководящие органы – председателя и правление, члены которого входят в ТСЖ. Управляющий не обязательно должен являться членом товарищества, работать в котором ему предстоит. В принципе управляющий и председатель ТСЖ — это синонимы.

Привлекаемый управленец в большинстве случаев получает широкий круг полномочий для решения вопросов, связанных со своей деятельностью по управлению домом, но всегда остаётся лицом, подчинённым председателю и правлению. Председатель является выборным руководителем, подотчётным общему собранию, а управляющий – привлекаемым наёмным работником, подотчётным руководящим органам товарищества собственников жилья.

Управление многоквартирными жилыми домами при помощи создания жилищного товарищества предполагает организацию ремонтных работ и поставки коммунальных услуг силами собственников помещений, относящихся к ТСЖ.
Не всегда собственники обладают необходимой компетенцией для управления домом, и тогда приглашается управляющий со стороны.

организация имеет проблемные задолженности;
выборное руководство не обладает достаточной компетенцией для решения проблем;
у жилтоварищества отсутствуют налаженные контакты с поставщиками ресурсов и подрядными ремонтными компаниями.

Бухгалтерия и финансы

Внесение любых изменений возможно только с письменного согласия обоих субъектов трудового соглашения. Изменение отдельных пунктов, противоречащих законодательству, может происходить по представлению жилищной инспекции или по решению суда, если от таких пунктов зависит критически важные для многих собственников моменты.

Отдельно можно расписать категории финансовых вопросов, находящихся в ведении управляющего, категорию действий, которые он может совершать без согласования с председателем, и рамки таких действий. Например, можно указать, что заключение договора аренды ниже определённой стоимости должно иметь санкцию правления.

Периодичность формирования отчётов о деятельности управляющего определяется трудовым соглашением в каждом конкретном случае. При длительных и бессрочных контрактах формируются ежегодные отчёты, а при договорах на короткий срок (до трёх месяцев) специалист отчитывается по факту предоставления услуг по управлению.

В таком случае с привлекаемым специалистом заключается гражданско-правовой договор и передаются полномочия исключительно в сфере заключения соглашений с внешними организациями. Специалисты в данной области часто выступают в роли ИП и работают по договору одновременно в нескольких ТСЖ.

Своевременное снабжение владельцев квартир коммунальными ресурсами.
Проведение необходимых работ по ремонту и благоустройству в установленные сроки.
Проведение работы по ликвидации долгов ТСЖ.
Соблюдение устава и жилищного законодательства.
Составление отчётов о своей деятельности.

Таким органом является Жилищная инспекция. Она должна проверить соответствие составленного документа нормам Жилищного и трудового законодательства. В случае, когда с документом все в порядке, он утверждается руководителем органа и может в дальнейшем исполняться.

О сторонах. В документе отражается, кто выступает в качестве работодателя, а также персональные данные управдома. Данные указываются в соответствии с учредительными документами, и паспортом лица.
О правах и обязанностях. Которые передаются лицу в процессе его трудовой деятельности.
О том, в течение какого времени действует документ.
О процедуре внесения в текст соглашений изменений.
О порядке расторжения заключенного соглашения.

Соглашение может быть заключено как с указанием срока его действия (срочный), так и без указания срока этого действия. Если после наступления срока, указанного в документе, работодатель в лице председателя не расторгнул соглашения, это означает, что договор перезаключен без указания срока его действия.

В настоящий момент, в многоквартирных домах, в которых созданы ТСЖ, управление делами осуществляет не только председатель, но и управляющий. В связи с этим необходимо разобраться кто такой управляющий, а также, какие должностные обязанности в соответствии с какими инструкциями он должен исполнять.

На председателя возлагается ответственность за невыполненную работу или за принятые решения, которые противоречат интересам собственников. Председатель отчитывается перед всеми собственниками жилья. Нанятый управляющий отвечает только перед председателем.

Должностная инструкция управляющего домом

1.4. Квалификационными требования к претенденту на должность управдома являются: высшее техническое образование и опят работы не мене 1 года.
1.5. Основная обязанность управдома – обеспечение технической эксплуатации дома в соответствии с требованиями нормативных актов в области жилищно-коммунального хозяйства.
1.6. Управдом обязан знать:
— Нормативные документы в области жилищно-коммунального хозяйства.
— Правила внутреннего трудового распорядка ТСЖ;
— Правила и нормы охраны труда; правила техники безопасности, санитарные нормы и правила, правила противопожарной безопасности и гражданской обороны.
— Проектную и техническую документацию дома, договорную документацию ТСЖ по вопросам технической эксплуатации и поставки коммунальных услуг.
1.7. Управдом по должности возглавляет службу эксплуатации ТСЖ, состоящую из электрика, сантехника, дворника, уборщика, диспетчера, консьержа и иных технических работников (далее – работники службы эксплуатации).
1.8. Управдом соблюдает сам и контролирует соблюдение работниками службы эксплуатации должностных обязанностей, правил внутреннего трудового распорядка, правил и норм охраны труда, санитарных норм, требований противопожарной безопасности, гражданской обороны.
1.9. Управдом выполняет сам и обеспечивает исполнение работниками службы эксплуатации распоряжений и поручений Правления ТСЖ и Председателя правления ТСЖ, генерального директора управляющей компании.

1. Общие положения
1.1. Настоящая должностная инструкция определяет должностные обязанности и права управляющего домом (далее – управдом)
1.2. Управдом назначается на должность и освобождается от должности в порядке, установленном действующим трудовым законодательством, приказом председателя правления ТСЖ

2. Должностные обязанности
Управдом обязан:
2.1. Ежедневно (за исключением выходных и праздничных дней) присутствовать на рабочем месте и осуществлять контроль за работой службы эксплуатации и надлежащим исполнением работниками своих должностных обязанностей.
2.2. Контролировать работоспособность, исправность и безопасность всего инженерного оборудования дома (систем тепло, водо, электроснабжения, лифтов, диспетчерской связи, систем освещения и видеонаблюдения, противопожарных систем)
2.3. Периодически, но не реже 1 раза в неделю производить осмотр общего имущества дома, для определения его технического состояния, степени износа, эффективности эксплуатации.
2.4. Осуществлять взаимодействие с уполномоченными представителями энергоснабжающих организаций и организаций-подрядчиков..
2.5. Осуществлять контроль за надлежащим исполнением энергоснабжающими организациями и организациями-подрядчиками их договорных обязательств перед ТСЖ и управляющей компанией, оперативно информировать технического и генерального директора управляющей компании о фактах ненадлежащего исполнения подрядчиками договорных обязательств.
2.6. Представлять интересы ТСЖ во взаимоотношениях с органами государственного управления и контроля (районная администрация, госпожнадзор, санитарный надзор, технологический надзор и пр.) по вопросам технического обслуживания дома, в пределах своей компетенции.
2.7. Принимать меры к устранению аварийных и внештатных ситуаций в доме (протечки, аварии, отключения оборудования), по требованию собственников составлять акты о таких ситуациях.
2.8. Периодически, но не реже 1 раза в месяц производить снятие и письменную фиксацию показаний общедомовых приборов учета эл/энергии, холодной воды, горячей воды и тепловой энергии (с привлечением соответствующих специалистов или работников коммунальных служб при необходимости), сообщать показания приборов в бухгалтерию ТСЖ и в бухгалтерии соответствующих энергоснабжающих организаций.
2.9. Обеспечивать своевременное информирование собственников об отключении (ограничении) подачи коммунальных и иных услуг путем размещения объявлений на информационных стендах в подъездах, а также контролировать наличие информации на стендах по установленному перечню.
2.10. Контролировать своевременный учет заявок собственников по вопросам технического обслуживания дома, и их своевременное исполнение работниками службы эксплуатации.
2.11. Контролировать надлежащее санитарное состояние и чистоту придомовой территории (включая парковку, детскую и контейнерную площадку), а также мест общего пользования (включая лестничные клетки, подвалы, чердаки, технические этажи и крыши).
2.12. Ежемесячно информировать председателя правления ТСЖ о текущих планах работы службы эксплуатации, отчитываться о результатах проделанной работы.
2.13. Обеспечить наличие и пополнение (при необходимости) технической документации дома (техпаспорта, схемы, планы, чертежи и пр.)
2.14. Проходить аттестацию и проверку профессиональных знаний в установленные законодательством сроки, постоянно повышать свою профессиональную квалификацию.
2.15. Не разглашать конфиденциальную информацию, ставшую известной управдому в связи с исполнением им должностных обязанностей (в т. ч. о финансовом состоянии ТСЖ и о персональных данных собственников дома)
2.16. При исполнении должностных обязанностей быть вежливым, корректно общаться с работниками ТСЖ и собственниками дома.
2.17. Исполнять иные обязанности, установленные действующим законодательством и трудовым договором.

Вас может заинтересовать : Госпошлина за постановку тс на учет в 2023 году

Управдом имеет право:
3.1. Представлять ТСЖ физическими и юридическими лицами по вопросам технического обслуживания и эксплуатации общего имущества дома.
3.2. Вносить предложения о наложении дисциплинарных взысканий на работников службы эксплуатации, а также об их поощрении.
3.3. Давать работникам службы эксплуатации указания, обязательные для исполнения.
3.4. Временно отстранять работников службы эксплуатации от работы, в случае грубого нарушения ими должностных обязанностей, правил внутреннего трудового распорядка, правил и норм охраны труда, санитарных норм, требований противопожарной безопасности.
3.5. Получать от правления ТСЖ информацию, необходимую для надлежащего исполнения управдомом своих обязанностей.
3.6. При исполнении должностных обязанностей использовать благоустроенное рабочее место, оргтехнику, оборудование, материалы и инвентарь, предоставленные ТСЖ соответствующие установленным требованиям.
3.7. На компенсацию расходов, понесенных управдомом при исполнении должностных обязанностей, в предварительно согласованном с управляющей компанией размере.
3.8. На вежливое и корректное обращение со стороны работников ТСЖ и собственников дома.
3.9. Управдом имеет иные права, установленные действующим законодательством и трудовым договором.

4.1 за проведение периодического контроля состояния конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства здания с целью выявления нарушений;
4.2. за непринятие решений по содержанию и эксплуатации здания;
Несет материальную ответственность за сохранность материальных средств, выданных ему в пользование или для проведения разовых работ (инструмент, инвентарь, материалы и др.).

Собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ. Решение о его создании считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ст. 136 ЖК РФ).

утверждение порядка образования резервного фонда ТСЖ, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в МКД) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

Есть и минусы. Самый главный – риск ошибки в кандидате на пост председателя. Не факт, что он будет надежным и подход к управлению домом не будет формальным. Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно проявлять гражданскую активность. Посещать все собрания владельцев жилья, регулярно запрашивать отчетность товарищества.

ТСЖ для активных собственников, которые готовы самостоятельно решать финансовые вопросы, вести претензионную работу с неплательщиками, организовывать капитальный ремонт, контролировать выполнение работ и т.д. Многие не решаются создавать ТСЖ, так как боятся ответственности.

Считается, что товарищество – это один из наиболее эффективных способов управления. В первую очередь, потому, что в его состав входят сами собственники помещений в доме и они заинтересованы в том, чтобы дом содержать в хорошем состоянии: сами решают, когда выполнять те или иные работы в доме, принимают решение об источнике их финансирования, свободны в выборе подрядчика, имеют прямой контроль над хозяйственной деятельностью, оперативно решают возникающие в доме проблемы.

Обязанности управляющего ТСЖ в многоквартирных домах

Цель создания ТСЖ — управление общим имуществом. В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме:

— лифты, лифтовые и другие шахты;
— коридоры, лестницы, лестничные площадки;
— технические этажи, чердаки, подвалы, крыши;
— ограждающие несущие и ненесущие конструкции;
— механическое, электрическое, санитарно-техническое и прочее оборудование здания;
— земельный участок, на котором оно расположено, с элементами озеленения и благоустройства и т.п.

Обязанности управляющей компании

📑 Экcплyaтaциoнныe. Этo мeнee pacпpocтpaнeннaя фopмa кoмпaнии. B этoм cлyчae УК зaключaeт дoгoвop c TCЖ в лицe пpaвлeния, пpeдceдaтeля или нaпpямyю c coбcтвeнникaми квapтиp. Кoмпaния зaнимaeтcя тoлькo экcплyaтaциeй, тexничecким и caнитapным cocтoяниeм oбщeдoмoвoй нeдвижимocти.

Бывaeт, чтo yпpaвляющaя кoмпaния нe выпoлняeт cвoи oбязaтeльcтвa, a тoлькo нaживaeтcя нa coбcтвeнникax нeдвижимocти. Bлaдeльцы квapтиp мoгyт в кopнe измeнить cитyaцию. Нaпpимep, мoжнo opгaнизoвaть oбщee coбpaниe жильцoв и пpинять peшeниe o pacтopжeнии дoгoвopa c УК, зaтeм пpeдocтaвить eгo кoмпaнии и opгaнизoвaть тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья либo пepeдaть дoм в yпpaвлeниe дpyгoй opгaнизaции. Ecли пpoблeмa нecyщecтвeннaя, нaпpимep, нe oкaзaнa вceгo oднa ycлyгa из бoльшoгo пepeчня, пoпpoбyйтe peшить cитyaцию миpнo. Cвяжитecь c pyкoвoдcтвoм УК и выяcнитe, в чeм пpичинa: вoзмoжнo, дeлo пpocтo в чeлoвeчecкoм фaктope, и пocлe вaшeгo oбpaщeния cитyaция нopмaлизyeтcя.

Ecли y yпpaвляющeй кoмпaнии бyдeт мнoгo cepьeзныx нapyшeний, ee мoгyт oтcтpaнить oт yпpaвлeния мнoгoквapтиpным дoмoм. B этoм cлyчae пpидeтcя зaключaть дoгoвop c дpyгoй УК либo opгaнизoвывaть тoвapищecтвo coбcтвeнникoв жилья и yпpaвлять MКД caмocтoятeльнo.

Oтчeт нe тoлькo пoкaзывaeт, чeм зaнимaeтcя yпpaвляющaя кoмпaния , нo и пoмoгaeт выявить нapyшeния. Нaпpимep, ecли в дoкyмeнтe гoвopитcя o кaкиx-тo paбoтax, кoтopыx нa caмoм дeлe нe былo, вы впpaвe пoтpeбoвaть oбъяcнeний y пpeдcтaвитeлeй УК и нe coглacoвывaть oтчeт, a нaпиcaть пpeтeнзию и вepнyть чacть cpeдcтв зa нeoкaзaнныe ycлyги.

Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, yпpaвляющиe кoмпaнии oбязaны coбиpaть жильцoв и oтчитывaтьcя пepeд ними o пpoвeдeнныx paбoтax кaк минимyм paз в гoд. Дaжe ecли пoдoбнaя oбязaннocть нe пpoпиcaнa в дoгoвope c УК, oнa вce paвнo oбязaнa этo дeлaть пo ЖК PФ. УК тaкжe имeeт пpaвo пpoвoдить oбщиe coбpaния жильцoв чaщe, нaпpимep, пoдгoтaвливaть дoкyмeнты зa кaждый ceзoн.

Обязанности управляющего ТСЖ в многоквартирных домах

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Вполне очевидно, что далеко не в каждом доме можно найти собственника (а председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в МКД, являющийся членом товарищества), который имел бы достаточный объем знаний и опыт, а самое главное желание оставить полностью или частично свою основную работу (т.к. качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе на благо всего дома. Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.

Следует понимать, что управляющий ТСЖ, это не технический специалист в МКД, это скорее проект-менеджер, который берет на себя административно-управленческие заботы, осуществляя профессиональный консалтинг и/или правовое сопровождение. В случае если управляющий ТСЖ имеет статус индивидуального предпринимателя, он может работать со своей командой, предоставляя иные дополнительные услуги, в том числе услуги техника смотрителя и бухгалтерское сопровождение.

Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт — подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.

В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ в рамках сметы расходов утвержденной на общем собрании членов ТСЖ согласно п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания МКД и их увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим заключается на основании решения правления и трудовой договор с конкретным управляющим подписывает председатель. Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно исключительно по основаниям, предусмотренным в ст. 81 Трудового кодекса РФ

04 Мар 2023 uristinhome 88